Erklärung durch maschinelle Einrichtung oder in Textform: Anforderungen an die vereinfachte Form bei Abgabe der Erklärung durch juristische Person

Leitsatz

Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 2; BGB § 126b

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1980 ein Mietverhältnis über eine damals preisgebundene Wohnung. Nach dem Mietvertrag hatte der Mieter gemäß dem damaligen § 20 NMV neben der Grundmiete die Heiz- und Warmwasserkosten zu tragen. Nach der Änderung dieser Vorschrift im Jahr 1984 stellte die Vermieterin die Miete mit Schreiben vom 11.12.1986 gem. § 10 WoBindG auf die Betriebskostenvollumlage um. Seitdem erteilt die Vermieterin über die Betriebskosten eine gesonderte Abrechnung, was vom Mieter akzeptiert wurde. Ebenso hat die Vermieterin die Grundmiete nach dem Wegfall der Preisbindung mehrmals gem. § 558 BGB erhöht. Auch dies hat der Mieter nicht beanstandet.

Mit Schreiben vom 9.5.2005 verlangt die Vermieterin eine Erhöhung der Grundmiete von 433,76 EUR um 86,75 EUR. In dem Mieterhöhungsverlangen sind die bisherige Grundmiete sowie der Erhöhungsbetrag angegeben. Außerdem enthält das Mieterhöhungsverlangen Angaben zu den Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter wird in dem Mieterhöhungsverlangen aufgefordert, eine beigefügte Einverständniserklärung zu unterschreiben und an die Vermieterin zurückzusenden. Der Mieter hat hierauf nicht reagiert. Der BGH hatte über drei Fragen zu entscheiden.

1. Der Mieter hat unter anderem eingewandt, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits deshalb unwirksam, weil die Vermieterin verlangt habe, dass das Einverständnis schriftlich erklärt werde; auf eine schriftliche Annahme des Mieterhöhungsverlangens habe der Vermieter jedoch keinen Anspruch. Der BGH weist demgegenüber darauf hin, dass die Frage des Zustandekommens der Mieterhöhung mit der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens nichts zu tun hat.

2. In der Literatur wird allgemein die Ansicht vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Vermieter nicht nur eine Erhöhung der Miete, sondern auch eine Änderung der Mietstruktur verlangt.

Praxis-Beispiel

Änderung der Mietstruktur

Hiervon ist auszugehen, wenn zwischen den Parteien eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vereinbart ist und der Vermieter neben der Mieterhöhung die Übernahme weiterer (nicht vereinbarter) Betriebskosten begehrt.

Hierzu führt der BGH aus, dass ein solcher Fall nicht vorliegt, weil die gesonderte Umlage der Betriebskosten von den Parteien seit vielen Jahren praktiziert wird und der Mieter deshalb erkennen konnte, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 9.5.2005 ebenfalls dieser Praxis entsprach.

3. Bei dieser Sachlage kommt es darauf an, ob die Vermieterin die Kostenmiete im Jahr 1986 wirksam von der Teilinklusivmiete auf die Betriebskostenvollumlage umgestellt hat. Das Problem stellt sich deshalb, weil bei der Umstellungserklärung die Form des § 10 Abs. 1 WoBindG zu beachten ist. Danach ist die Erklärung grundsätzlich in Schriftform abzugeben. Eine Ausnahme gilt gem. § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG, wenn der Vermieter die Erklärung "mit Hilfe automatischer Einrichtungen" gefertigt hat. In diesem Fall "bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift"; es genügt, dass der Mieter erkennen kann, wer die Erklärung abgegeben hat.

Hier war die Vermieterin eine juristische Person. Aus der Umstellungserklärung war ersichtlich, dass sie von der Vermieterin stammt. Jedoch war nicht zu erkennen, welche natürliche Person die Erklärung verfasst oder veranlasst hat. Nach h. M. genügt eine solche Erklärung nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG; vielmehr ist danach erforderlich, dass der Name der handelnden Person in der Erklärung angegeben wird (LG Berlin, Urteil v. 7.10.1991, 61 S 498/90, GE 1992 S. 717; LG Hamburg, Urteil v. 31.7.1992, 311 S 84/92, WuM 1993 S. 65; LG Wiesbaden, Urteil v. 26.6.1995, 1 S 414/94, WuM 1996 S. 282). Dies wird im Wesentlichen damit begründet, dass der Erklärungsempfänger anderenfalls nicht prüfen kann, ob die Erklärung von einer zur Vertretung der Vermieterin berechtigten Person abgegeben wurde. Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Bei "einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person (reicht) die Angabe des Namens der juristischen Person aus". Für die Möglichkeit der Prüfung der Vertretungsberechtigung besteht kein Bedürfnis, weil bei der erleichterten Form keine ernsthafte Gefahr besteht, dass die Erklärung von einem unbefugten Dritten abgegeben ist.

Anmerkung

Für alle Erklärungen in Textform von juristischen Personen

Nach dem ausdrücklichen Hinweis des BGH unter Ziff. II 2 b-bb der Urteilsgründe ist die Entscheidung für alle Erklärungen von Bedeutung, die von einer juristischen Person in Textform abgegeben werden. Dies gilt z. B. für die Modernisierungsankündigung (§ 554 Abs. 3 BGB), für den Wechsel des...