Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Eigentümergemeinschaften halten muss. Der Verwalter darf selbstverständlich Gelder der Erhaltungsrücklage nicht für eigene Zwecke einsetzen bzw. verwenden. Er darf sich insbesondere nicht zur Befriedigung seiner Vergütungsansprüche an den Rücklagegeldern bedienen.[1] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, Rücklagegelder zur Vermeidung von Schuldzinsen auf dem Girokonto zu belassen.[2]
Verstößt er gegen diese Vermögensbetreuungspflicht, indem er etwa Überweisungen von den Girokonten der Wohnungseigentümergemeinschaften als angebliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage auf sein Privatkonto vornimmt, um die überwiesenen Gelder für sich selbst oder andere Wohnungseigentümergemeinschaften zu verwenden, ist er der Untreue nach § 266 Abs. 1 Alt. 2 StGB schuldig. In besonders schweren Fällen der Untreue, wenn die Voraussetzungen eines gewerbsmäßigen Handelns vorliegen, riskiert der Verwalter eine Haftstrafe von 6 Monaten bis zu 10 Jahren.[3]
Nicht einheitlich wird die Frage beantwortet, ob der Verwalter die Erhaltungsrücklage zwingend auf einem eigenen Bankkonto, also getrennt vom gemeinschaftlichen Girokonto, anzulegen hat. Da dies vereinzelt aber als zwingend angesehen wird[4], sollte die getrennte Kontenführung in der Praxis auch erfolgen.
Im Rahmen seiner Vermögensbetreuungspflicht hat der Verwalter die Erhaltungsrücklage möglichst verzinslich anzulegen.[5] Freilich dürfte diesem Aspekt in derzeitiger Niedrigzinspolitik kein entscheidendes Gewicht zukommen. Allerdings darf der Verwalter die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht spekulativ anlegen. Die Anlage in Aktien oder Aktienfonds würde erheblich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[6] Beschließen andererseits die Wohnungseigentümer eine spekulative Anlage der Erhaltungsrücklage, hat der Verwalter den Beschluss durchzuführen. Die Form der Anlage der Erhaltungsrücklage obliegt nämlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Freilich würde ein derartiger Beschluss auf entsprechende Anfechtungsklage für ungültig erklärt werden.
Die konkrete Anlageform wird in der Praxis stets von den Maßgaben des Einzelfalls abhängen. Maßgeblich ist
- die Ausstattung der Rücklage selbst,
- die Prüfung, ob größere Maßnahmen der Erhaltung erforderlich sein werden.
Je nach Ausstattung der Rücklage kann jedenfalls ein Teil sicherlich zur Erzielung besserer Zinskonditionen auf Festgeldkonten oder auch in Form von Bundesschatzbriefen angelegt werden. Andererseits soll die Anlage auch lediglich eines Teils der Erhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[7] Für Fälle unerwarteten Erhaltungsbedarfs müssen jedenfalls Rücklagengelder sofort zur Verfügung stehen.
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