OLG Düsseldorf Beschluss vom 25.01.2005 - I-3 Wx 326/04

Leitsatz (amtlich)

1. Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt.

2. Soll die Vergütung eines Wohnungseigentumsverwalters erhöht werden, so bedarf es dazu grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, in dessen Ausführung sodann der Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig.

Normenkette

WEG §§ 26-27; BGB § 307 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Krefeld (Beschluss vom 27.10.2004; Aktenzeichen 6 T 205/04)

AG Krefeld (Aktenzeichen 86 UR II 73/03 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten der dritten Instanz.

Wert: 3.000 Euro.

Gründe

I. Die Antragstellerin ist Mitglied der o.g. Wohnungseigentümergemeinschaft, welche 40 Wohnungen umfasst. Die beteiligte Verwaltungsgesellschaft schloss mit der Wohnungseigentümergemeinschaft unter dem 28.5.1998 einen Verwaltervertrag für die Zeit v. 1.3.1999 bis 24.2.2004. Danach sollte die Verwaltervergütung pro Wohnung und Monat 30 DM zzgl. Mehrwertsteuer betragen. Ferner bestimmt Ziff. 4 des Vertrages:

"Der Verwalter ist berechtigt, die Verwaltergebühren jährlich höchstens einmal der Verwaltungskostenentwicklung anzupassen."

In der Wohnungseigentümerversammlung v. 3.6.2003 wurde zu TOP 2 die Jahresabrechnung 2002 - Gesamt- und Einzelabrechnungen - mehrheitlich genehmigt. Die Jahresabrechnung weist unter der Rubrik "Gesamtkosten" eine "Verwaltungsgebühr" von 4.820,15 Euro aus. Außerdem geht aus der Abrechnung hervor, dass aus der Instandhaltungsrücklage - Volumen: 20.733,70 Euro - 5.000 Euro entnommen wurden. In ihrem an die Antragstellerin gerichteten Schreiben v. 27.6.2003 erläuterte die Verwalterin, es seien im Jahre 2002 Verwaltungsgebühren i.H.v. 9.820,15 Euro entstanden, davon seien 5.000 Euro der Rücklage entnommen worden.

Zu TOP 5 genehmigten die Wohnungseigentümer am 3.6.2003 mit Stimmenmehrheit den Wirtschaftsplan 2003/2004, der eine Verwaltervergütung i.H.v. 10.022,40 Euro auswies.

Die Antragstellerin hat beim AG (u.a.) beantragt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung v. 3.6.2003 zu TOP 2 und TOP 5 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegner sind dem entgegen getreten.

Das AG hat die Anträge zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das LG die Entscheidung des AG teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weiter gehenden Anträge der Antragstellerin sowie der weiter gehenden Beschwerde die in der Eigentümerversammlung v. 3.6.2003 gefassten Beschlüsse wie folgt für ungültig erklärt:

TOP 2:

Die Gesamt- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum v. 1.1.2002 bis 31.12.2002 werden insoweit für ungültig erklärt, als 5.000 Euro für das Verwalterhonorar aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden sind ...

TOP 5:

Die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 werden insoweit für ungültig erklärt, als darin ein Verwalterhonorar i.H.v. 10.022,40 Euro eingestellt worden ist.

Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den Beschluss des LG aufzuheben, soweit die Gesamt- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum v. 1.1.2002 bis zum 31.12.2002 für ungültig erklärt worden sind, als ein Betrag i.H.v. 5.000 Euro für das Verwalterhonorar aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden ist, sowie soweit die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2003/2004 für ungültig erklärt worden sind, als darin ein Verwalterhonorar i.H.v. 10.022,40 Euro eingestellt worden ist.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, § 27 FGG.

Das LG hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2 der Eigentümerversammlung v. 3.6.2003 habe in dem tenorierten Umfang Erfolg. Die Entnahme von 5.000 Euro aus der Instandhaltungsrücklage sei unzulässig gewesen, denn der Zweck der Rückstellung sei, ausschließlich Mittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können. Die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zur Begleichung von Verwaltungskosten entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Instandhaltungsrücklage insgesamt in diesem Jahr nur einen Betrag von 20.077,70 Euro umfasst habe. Die Entnahme von 5.000 Euro zur Begleichung des Verwalterhonorars habe damit die Rücklage um 1/4 reduziert. Dadurch sei nicht mehr ausreichend gewährleistet gewesen, dass genügende Rücklagen zur Deckung künftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorhanden sind. Vielmehr hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, das Verwalterhonorar in den Wirtschaftsplan einzustellen und dementsprechend die benötigten Vorauszahlungen anzupassen. Dann wäre auch k...