Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Leitsatz

1. Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung
2. Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten gehören - mangels entgegenstehender Vereinbarung - nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG! Damit stellt sich auch nicht die Problematik einer Kostenverteilungsänderung!

Normenkette

§§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 und 4, 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Vorliegend war im Teilungsvertrag u.a. vereinbart, dass "die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam tragen, und zwar im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist". 1999 wurde in dieser Gemeinschaft mehrheitlich der Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen; dieser Beschluss wurde seinerzeit vom AG rechtskräftig für ungültig erklärt. Im vorliegenden Verfahren verlangen nun Antragsteller die Zustimmung zu einer Änderung des Teilungsvertrags dahin, dass die Kosten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung nach Maßgabe des jeweiligen Verbrauchs umgelegt und zu diesem Zweck Kaltwasseruhren installiert werden sollen. Über Vorlage des KG v. 10.3.2003, 24 W 3/03 (NZM 2003, 319 = ZfIR 2003, 422 mit Anm. Derleder = ZMR 2003, 603 = ZWE 2003, 281 mit Anm. Kümmel) wegen Abweichung zu OLG Düsseldorf v. 13.6.2001, 3 Wx 132/01, NJW-RR 2002, 731, entschied der BGH mit folgenden Leitsätzen:

   1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
   2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.
   3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.
   4. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
   5. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im Allgemeinen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
2. Vorliegend waren im Verfahren sämtliche Eigentümer als materiell Beteiligte korrektermaßen auch förmlich beteiligt, die Antragsgegner über den Verwalter als Zustellungsvertreter gem. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (entsprechend ausdrücklich erfolgtem gerichtlichen Hinweis). Selbst wenn sich hier die Zustellung nur auf die "übrigen" Wohnungseigentümer bezog, entspricht die Zustellungsvertretung des Verwalters dem mit dieser Vorschrift verfolgten Zweck, die Abwicklung des Rechtsverkehrs mit Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen (h.R.M.).

3. Im Ergebnis wurde jedoch in diesem Verfahren vom BGH ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung verneint.

   Die hier in der Gemeinschaftsordnung getroffene Vereinbarung zur "Betriebskostenverteilung" konnte gar nicht die Kaltwasser- bzw. Wasserversorgungskosten im jeweiligen Sondereigentum betreffen. Würde es sich hier um Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG handeln, könnte eine Änderung nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen (vgl. BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99, BGHZ 130, 304, 313 und BGHZ 145, 158, 169). Ein vereinbarungs- oder gesetzesändernder Mehrheitsbeschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig. Ein gerichtlicher Änderungs-Zustimmungsanspruch käme i. Ü. nur in Betracht, wenn der bestehende Verteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht und grob unbillig wäre (h.R.M.).

   Allerdings bezieht sich die betreffende Vereinbarungsklausel nicht auf die Verteilung der Kosten des privaten Wasserverbrauchs in den einzelnen Wohnungen; es geht hier gar nicht um einen Regelungsgegenstand in der Gemeinschaftsordnung. Dies ergibt sich aus entsprechender Auslegung der Vereinbarung nach Wortlaut und Sinn der Eintragung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung darstellt. Angesprochen waren hier ausdrücklich nur die "Betriebskosten der Wohnanlage". Aus dieser Bezeichnung lässt sich nicht entnehmen, dass die Vereinbarung über die von § 16 Abs. 2 WEG erfassten Lasten und Kosten hinausgehen sollte.

   Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zäh...