1. Fertigstellung von Bauvorhaben
Rz. 890
Für die Fertigstellung eines Bauvorhabens erhält der Verwalter zusätzlich 6 % der von ihm verwalteten Bausumme, wobei Planungs-, Ausführungs- und Abnahmekosten Bestandteil der Bausumme sind (§ 18 Abs. 3 ZwVwV). Er erhält also daneben die Regelvergütung, wenn außer der Fertigstellung irgendwelche anderen Verwaltungshandlungen bezüglich des Objektes angefallen sind,[310] gegebenenfalls hierfür die Mindestvergütung. Dies gilt insbesondere für die Abwicklung der Umstände, welche den Bau erforderlich gemacht haben, also z.B. für die Ermittlung der Brand-Ursache, die Verhandlung mit der Brandversicherung oder mit der Bank für die Bereitstellung der erforderlichen Mittel.
Rz. 891
Das Gericht kann die Vergütung nach § 18 Abs. 3 ZwVwV weder erhöhen noch ermäßigen.
Auch der Verwalter hat keine Wahl. Er kann also statt der 6 % keine Zeitvergütung nach § 19 ZwVwV fordern; auch dann nicht, wenn die nach § 18 Abs. 3 ZwVwV zu gewährende Vergütung "offensichtlich unangemessen" ist.
Rz. 892
Nach der hier vertretenen Auffassung ist § 18 Abs. 3 ZwVwV analog auch bei einer Ausbesserung oder Erneuerung anzuwenden, wenn der Aufwand den Objektwert um 15 % übersteigt und somit die vorherige Zustimmung des Gerichts (§ 10 Abs. 1 Ziff. 5 ZwVwV) erforderlich ist; insbesondere, wenn ein Brandschaden beseitigt werden muss.
2. Schuldnerwohnung
Rz. 893
Bewohnt der Schuldner nur die unentbehrlichen Räume (siehe § 2 Rn 583), erhält der Verwalter keine Miete. Auch wenn der Schuldner die Nebenkosten pflichtgemäß zahlt, kann diese Einnahme nicht als Basis für die Berechnung der Vergütung dienen, denn die Wohnung wird ja nicht durch "Vermieten" genutzt. Gleiches gilt für die Vergütung nach § 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV, wenn der Schuldner nicht zahlt, denn seine Leistung ist dem Verwalter nicht "vertraglich geschuldet".
Rz. 894
Sind jedoch dem Schuldner an sich entbehrliche Räume gegen Zahlung einer Miete belassen, rechnet Miete samt Nebenkosten zu den Einnahmen der Verwaltung i.S.d. § 18 Abs. 1 ZwVwV und die Verwaltervergütung erhöht sich entsprechend.
Rz. 895
Bewohnt also der Schuldner nur die mietfreie Schuldnerwohnung und errechnet sich die Vergütung des Verwalters nach § 18 ZwVwV, kann der Zeitaufwand für den Umgang mit dem Schuldner (z.B. die Beitreibung der Nebenkosten) nur "bei einem Missverhältnis zwischen Tätigkeit und Vergütung" zu einer Erhöhung des Prozentsatzes führen. Erhält der Verwalter aber die Zeitvergütung, kann er auch Vergütung für die Zeit fordern, welche er für die Auseinandersetzung mit dem Schuldner aufwenden musste.
3. Sonstige Einnahmen
Rz. 896
Führt ausnahmsweise der Verwalter einen Gewerbebetrieb in eigener Regie, kommt nur eine Zeitvergütung nach § 19 ZwVwV in Betracht. Auf die Höhe des Ertrages kommt es also nicht an.[311] Allerdings wird das Gericht gemäß § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZwVwV die Weiterführung in eigener Regie nach Anhörung von Gläubiger und Schuldner (§ 10 Abs. 2 ZwVwV) untersagen müssen, wenn Gewinn und Vergütung im Missverhältnis stehen und die Weiterführung nicht aus anderen Gründen geboten ist (siehe § 2 Rn 694).
Rz. 897
Hat der Verwalter Beträge eingenommen, die seiner Verwaltungsbefugnis unterliegen und die er auch nach § 155 Abs. 2 ZVG verteilen muss, die ihm jedoch nicht als Miete oder Pacht geschuldet sind (z.B. Schadensersatzansprüche als Surrogat für entgangene Miete oder Nutzung), stünde ihm nach dem Wortlaut der ZwVwV hierfür keine Vergütung zu, so dass er – bei Abrechnung nach § 18 ZwVwV – für diese Bemühungen nichts erhalten würde. Es dürfte sich um eine Regelungslücke handeln, welche dahin zu füllen ist, dass auch Schadensersatzforderungen zu den Einnahmen des § 18 ZwVwV zählen, wenn sie an die Stelle eines Ertrags getreten sind, der anrechenbar gewesen wäre (z.B. "entgangene Miete").
4. Andere Fälle
Rz. 898
Wird die Zwangsverwaltung nach Antragsrücknahme aufgehoben und es gehen noch Mieten ein, obwohl der Zwangsverwalter unverzüglich nach Bekanntgabe der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses die Mieter verständigt hat, rechnen diese Einnahmen bis zur Abgabe des Schlussberichtes bei der Berechnung der Vergütung mit.[312]
Zeitaufwands-Vergütung für Tätigkeiten nach diesem Zeitpunkt steht ihm nur zu, wenn die Tätigkeit erforderlich war, was nach Bekanntgabe der Zustellung nur ausnahmsweise der Fall sein wird.[313] Die Zeit für die Erstellung des Schlussberichts zählt natürlich mit. Im Falle der Teilrücknahme geht die Zwangsverwaltung – auch bezüglich der Vergütung – weiter, soweit die Aufhebung nicht greift. Hat ihn das Gericht gemäß § 12 ZwVwV ermächtigt, noch einzelne Geschäfte weiter zu führen, gehören Einnahmen, die gemäß § 18 ZwVwV vergütungsrelevant sind, ebenso dazu wie die aufgewendete Zeit nach § 19 ZwVwV.
Rz. 899
Eine Vergütung für Zeitaufwand nach dieser Aufhebung steht dem Verwalter nur zu, wenn diese Tätigkeit erforderlich war, wie z.B. die Erstellung des Schlussberichtes und die Übergabe des Besitzes an den Schuldner. Darüber hinausgehende Tätigkeiten werden nur ausnahmsweis...
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