Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 2 Der Zwangsverwalter / 3. Bericht über vorgefundene oder ermittelte Details

Rz. 601

Der weitere Inhalt des Berichts ist in § 3 Abs. 1 Ziff. 1 bis 9 ZwVwV genau umrissen. Leider hat der Gesetzgeber in Kenntnis der Bedenken der Praxis auf einem obligatorischen Katalog bestanden, so dass der Verwalter z.B. auch berichten muss, dass auf dem Kartoffelacker keine Schuldnerwohnung vorhanden ist.

Rz. 602

Über die Besonderheiten des Einzelfalles ist (§ 3 Abs. 1 Ziff. 9 ZwVwV) ebenfalls zu berichten.

Erfahrungsgemäß möchte das Gericht (und der Gläubiger, der eine Kopie erhält) aus dem Verwalterbericht insgesamt Folgendes ersehen können:

▪	Ist das Grundstück vermietet/verpachtet? Wenn ja, an wen und zu welchen Bedingungen? Sind die Erträge abgetreten/gepfändet? Gegebenenfalls: hat der Verwalter die Rechte aus § 1124 BGB (siehe § 1 Rn 192 ff.) geltend gemacht und haben die Mieter zugesagt, künftig an den Verwalter zu zahlen?
▪	Hat der Verwalter die Mietverträge (vom Schuldner) erlangt (siehe § 2 Rn 606) oder sich Abschriften der Verträge aus dem Mieterbesitz verschaffen können?
▪	Sieht der Verwalter eine rechtlich durchsetzbare und wirtschaftlich sinnvolle (siehe § 2 Rn 612) Möglichkeit, durch Mieterhöhungen die Erträge zu steigern?
▪	Stehen Räume leer und sieht der Verwalter eine Chance, diese zu vermieten?
▪	Welche Räume wurden dem Schuldner belassen und wie wurde die Zahlung der Nebenkosten geregelt?
▪	Ist jetzt schon zu übersehen, dass unverzüglich Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind und welche Mittel werden hierfür voraussichtlich benötigt?
▪	Mit welchen Erträgen kann der Verwalter demnächst rechnen? Gegebenenfalls: wird ein Vorschuss (in welcher Höhe?) benötigt?
▪	Muss der Verwalter speziell für diese Verwaltung Personal (z.B. Hausmeister) beschäftigen (siehe dazu § 1 Rn 258)?
▪	Welche Versicherungen sind vorhanden und werden weitergeführt (siehe § 2 Rn 832 ff.) und welche hat der Verwalter gemäß § 9 Abs. 3 ZwVwV neu abgeschlossen?
▪	Wie hoch sind die öffentlichen Lasten; wann sind sie fällig und ist die letzte Fälligkeit vor Beschlagnahme vom Schuldner bezahlt worden? Wie hoch sind die Abschläge auf die Betriebskosten; werden sie von den Mietern direkt an die Versorger bezahlt oder zahlen die Mieter Vorschüsse an den Verwalter; wenn ja, in welcher Höhe?
▪	Bei Wohnungseigentum: Wer ist WEG-Verwalter (Anschrift) und wie hoch ist der monatliche Abschlag auf das Hausgeld?
▪	Bei Gewerberäumen: Welches Gewerbe wird ausgeübt etc.?

Rz. 603

Es versteht sich von selbst, dass diese Aufzählung nur die regelmäßig vorkommenden Fragen beantworten kann und dass besondere Objekte und besondere Vorfälle auch eine besondere Berichtspflicht erfordern (§ 3 Abs. 1 Ziff. 9 ZwVwV).