Der Wohnungseigentumsverwalter als Mietvertragsmakler

Normenkette

§ 2 WohnVermG

Kommentar

Die Voraussetzungen des Begriffs "Verwalter" im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz sind erfüllt, wenn der Vermittler einer Eigentumswohnung, der auch Verwalter der betreffenden Eigentumsanlage ist, in mehreren Fällen der Wohnungsvermittlung gleichzeitig als Stellvertreter der Wohnungseigentümer/Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat.

Link zur Entscheidung

( LG Düsseldorf, Urteil vom 25.09.1992, 20 S 77/92= NJW-RR 7/93, 401)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Im vorliegenden Fall hat das Landgericht einen "institutionalisierten Interessenkonflikt" des Maklers angenommen mit der Folge, dass er unter diesen konkreten Umständen als Verwalter im Sinne des § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz anzusehen war und unberechtigterweise erhaltene Provisionen aus Grundsätzen ungerechtfertigter Bereicherung zurückzahlen musste. Der beklagte Makler wurde hier nicht nur als Wohnungsvermittler, sondern neben seiner Tätigkeit als WE-Verwalter auch als (Sondereigentums-)Verwalter der vermittelten Wohnung angesehen (vgl. zum Verkaufsmakler auch BGH, Entscheidung v. 26.09.1990, IV ZR 226/89).

Zur Auslegung des Begriffs "Verwalter" im Sinne des Wohnungsvermittlungsgesetzes ist auf die "Verflechtungsrechtsprechung" abzustellen, also die Frage, ob ein vermittelter Vertrag mit einer Person zustande kommt, mit der der Makler "verflochten" ist; dabei wird zwischen einer echten und einer unechten Verflechtung unterschieden.

Von einer echten Verflechtung spricht man, wenn zwischen dem Makler und dem vorgesehenen Partner des Hauptvertrages eine so enge Verbindung besteht, dass der rechtlich bedeutsame Wille des Maklers dadurch fremdbestimmt ist.

Eine unechte Verflechtung kommt in Betracht, wenn auch ohne enge Verbindung einer echten Verflechtung die Beziehung des Maklers zu der Partei des vermittelten Hauptvertrages derart ist, dass sich der Makler bei objektiver Betrachtung in einem Interessenkonflikt befindet, der ihn zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen lässt (sog. institutionalisierter Interessenkonflikt). Dieser wurde im vorliegenden Fall angenommen, auch wenn ansonsten die bloße Tätigkeit eines Maklers als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage diesem nicht die rechtliche Möglichkeit nimmt, eine zu dieser Anlage gehörende Wohnung zu vermitteln.

Vorliegend entscheidend war, dass der beklagte Makler nicht nur im konkreten Fall als Wohnungsvermittler und Stellvertreter des Vermieters beim Abschluss des Mietvertrages aufgetreten ist, sondern dass er unstreitig in weiteren Fällen der Vermietung von Eigentumswohnungen sowohl Wohnungen vermittelte als auch im Namen der Eigentümer vermittelte Wohnungen vermietete. Nach Meinung der Kammer hänge diese Doppelrolle des beklagten Maklers eindeutig mit seiner Eigenschaft als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zusammen. Augenfällig sei der Interessenskonflikt auch in besonders vereinbarten Teilen des Mietvertrages.