Darlehensaufnahme in der WEG (WEMoG) / 2 Problem: Ordnungsmäßige Verwaltung

Im Übrigen sind bezüglich der langfristigen Darlehensaufnahme stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.^[1]

Zusätzliche finanzielle Belastung für die Wohnungseigentümer

Eine Darlehensaufnahme ist jedenfalls mit zusätzlicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer verbunden. Und ggf. lässt sich eine solche für einzelne Wohnungseigentümer vermeiden, da sie entweder über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um auf sie entfallende Beiträge auch ohne Kreditaufnahme begleichen zu können. Vereinzelt haben Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit, günstiger als die Gemeinschaft an Fremdkapital zum Ausgleich ihrer Beitragszahlungsverpflichtung zu kommen.

Teilhaftung der Wohnungseigentümer

Gefahren birgt selbstverständlich insbesondere die Teilhaftung der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG. Dies kann für diejenigen Wohnungseigentümer prekär werden, die zum Ausgleich ihrer insoweit dem Verband gegenüber bestehenden Zahlungsverpflichtungen ggf. einen eigenen Kredit aufnehmen müssen und insoweit im Ernstfall Vollstreckungsmaßnahmen zweier Kreditinstitute ausgesetzt sein können.

Ausnahme KfW-Darlehen?

Die öffentlichen Förderprogramme (BAFA/KfW) sind äußerst zinsgünstig. Insoweit ist auch im Zuge der Beschlussfassung einer Großsanierungsmaßnahme in einer Größenordnung von 500.000 EUR deren Finanzierung über KfW-Darlehen als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen worden.^[2] Im vom BGH^[3] entschiedenen Sachverhalt hatte die Darlehenssumme gar 1,3 Mio EUR betragen. Angesichts der konkreten weiteren Umstände (201 Wohnungseigentumseinheiten) war auch diese Summe nicht zu beanstanden. Dies wiederum spricht für die Ordnungsmäßigkeit eines entsprechenden Darlehensbeschlusses.

Hinweis

Alternativen zur Kreditaufnahme

Alternativen zur Kreditaufnahme stellen insbesondere die Bildung von Sonderumlagen oder aber ein Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage dar.

Achtung

Unbedingt Aufklärung über etwaige Nachschusspflichten einzelner Wohnungseigentümer und entsprechende Dokumentation

Gerade bei einer längerfristigen Darlehensaufnahme müssen die besonderen Haftungsrisiken berücksichtigt werden, die für die Wohnungseigentümer mit einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Im (Außen-)Verhältnis zur kreditgewährenden Bank haftet der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG zwar nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht dagegen eine Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen von Wohnungseigentümern. Da ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft nicht stattfindet, ist die Nachschusspflicht theoretisch unbegrenzt und trifft auch die Wohnungseigentümer, die den nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu zahlenden Teil des Darlehens bereits erbracht haben. Hierauf muss der Verwalter im Vorfeld der Beschlussfassung hingewiesen haben. Der Verwalter hat die entsprechende Aufklärung unbedingt im Protokoll der Eigentümerversammlung zu vermerken.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14.

[2] AG Ettlingen, Urteil v. 23.4.2010, 4 C 17/09 unter Bezugnahme auf Elzer, NZM 2009, S. 57.

[3] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14.

[4] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14; LG Dortmund, Urteil v. 5.3.2019, 1 S 467/16; AG Marl, Urteil v. 19.3.2018, 34 C 8/17.