Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 187 Bewirtschaftungskosten

Gesetzestext

(1) Bewirtschaftungskosten sind die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

(2) Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Anzuwenden sind die Erfahrungssätze, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 auszugehen.

Gesetzesbegründung: BT-Drucks 16/11107, S. 22; BT-Drucks 19/28902, S. 16 ff.^[1]

Verwaltungsanweisung: R B 187 ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

[1] Gem. § 265 Abs. 12 BewG ist die aktuelle Fassung des BewG am 23.7.2021 in Kraft getreten; es ist die Fassung aufgrund des Gesetzes zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz) v. 16.7.2021 (BGBl I 2021, 2931).

A. Allgemeines

Rz. 1

§ 187 BewG enthält die bewertungsrechtliche Definition der Bewirtschaftungskosten (Abs. 1) und schreibt vor, wie der abzuziehende Betrag der Bewirtschaftungskosten zu ermitteln ist. Die Bewirtschaftungskosten werden benötigt, um den Grundstücksertrag gem. § 185 Abs. 1 BewG zu ermitteln. Dieser ergibt sich nämlich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG).

B. Tatbestand

I. Definition der Bewirtschaftungskosten

Rz. 2

Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen. Sie umfassen die Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis. Zu den Verwaltungskosten gehören die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung. Zu den Instandhaltungskosten gehören die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzungen bestimmt ist. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Die Betriebskosten sind nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 1 S. 2 BewG). Bei der sog. Warmmiete sind die Betriebskosten vorweg herauszurechnen. Die Grundstücksabschreibung ist ebenfalls nicht Teil der Bewirtschaftungskosten. Die Abschreibung, d.h. die Alterswertminderung, wird durch die Liegenschaftszinsen und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Bewirtschaftungskosten kalkulatorischer Bestandteil der Nettokaltmiete sein müssen.

II. Ermittlung der Bewirtschaftungskosten

Rz. 3

Die Bewirtschaftungskosten sind nach dem Gesetzeswortlaut pauschal mit Erfahrungssätzen anzusetzen. Nach der Auffassung der Verwaltung (R B 187 Abs. 2 ErbStR 2019) sind die Erfahrungssätze am Markt gemeint. Eine Berücksichtigung die tatsächlich entstandenen Kosten kommt nicht in Betracht. Liegt einem Steuerpflichtigen z.B. eine betriebswirtschaftliche Kalkulation der Miete vor, sind die daraus gewonnenen Erfahrungssätze nach Verwaltungsauffassung nicht relevant, was bedenklich ist. Liegen weder marktbekannte noch vom Gutachterausschuss ermittelte Erfahrungssätze vor, ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 BewG auszugehen. Entstehen dem Steuerpflichtigen tatsächlich höhere Bewirtschaftungskosten, ist er auf den Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts auf seine Kosten für das Gesamtobjekt gem. § 198 BewG angewiesen.

Rz. 4

Die neue Fassung des § 187 BewG war aufgrund des BFH-Urteils II R 13/16^[2] ergangen, welches sich inhaltlich mit der Anwendung der Liegenschaftszinssätze auseinandersetzt. Beantwortet wird in der neuen Version die Frage, wann die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse heranzuziehen sind, m.a.W. für welche Stichtage.

In gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23.9.2020^[3] waren und sind die Urteilsgründe des o.g. Urteils nach Auffassung der Finanzverwaltung über den entschiedenen Einzelfall hinaus nicht anwendbar ("Nichtanwendungserlass"). Begründend wird hier angeführt, dass sich aus Sicht der Verwaltung in der Praxis folgendes Problem bezüglich der Aktualität der Daten ergibt. Denn die Daten der Gutachterausschüsse werden zunächst über mehrere Jahre erhoben und gesammelt, dann erst periodisch ausgewertet und schließlich veröffentlicht. Es kann s...