Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / V. Vom Reinertrag des Grundstücks zum Reinertrag des Gebäudes (3. Schritt)

Rz. 7

Zur Ermittlung des Gebäudereinertrags muss der Entgeltanteil für den Grund und Boden herausgerechnet werden, da der zuvor ermittelte Reinertrag des Grundstücks auch Entgeltanteile für die Nutzung des Grund und Bodens enthält. Der Wert des Grund und Bodens soll aber durch den separat ermittelten Bodenwert gemäß § 184 Abs. 1 und Abs. 2 BewG in der Berechnung berücksichtigt werden und abgegolten sein. Damit der Grund und Boden nicht doppelt in beiden Komponenten erfasst wird, muss pauschal der Jahresverzinsungsbetrag des Bodenwerts ermittelt und vom Grundstücksreinertrag abgezogen werden. Zur Ermittlung des Verzinsungsbetrags ist zunächst der Steuerwert für das unbebaute Grundstück zu ermitteln. Der Bodenwert erbringt nach der Gesetzessystematik eine bestimmte Verzinsung. Die Errechnung des Verzinsungsbetrags ist in § 188 BewG geregelt. Vorrangig ist der Verzinsungsbetrag mit Hilfe des örtlichen Liegenschaftszinses zu errechnen. Grundsätzlich sollten die Gutachterausschüsse die örtlichen Liegenschaftszinsen ermitteln und veröffentlichen. Häufig liegen in der Praxis jedoch keine geeigneten Liegenschaftszinsen vor. Deshalb bietet das Gesetz in § 188 Abs. 2 BewG typisierend Liegenschaftszinsen (Näheres siehe § 188 BewG Rdn 2, 3). Ist z.B. ein Liegenschaftszins von 5% anzuwenden, ergäbe sich bei einem Bodenwert von 6.000 EUR eine Bodenwertverzinsung von 300 EUR. Demgemäß ergäbe sich der Gebäudereinertragswert durch Abzug der 300 EUR vom Rohertrag des Grundstücks. Der so ermittelte Gebäudereinertragswert ist der Ausgangswert für die Kapitalisierung nach § 185 Abs. 3 BewG.

Rz. 8

§ 185 Abs. 2 S. 3 BewG enthält eine Sondervorschrift zur Ermittlung des Verzinsungsbetrags. Es gibt Fälle, in denen das Gebäude auf einer besonders großen Grundstücksfläche steht und diese einer dem Gebäude angemessenen Nutzung nicht entspricht. In diesen Fällen würde der Betrag für die gesamte Grundstücksfläche den Rohertrag des Grundstücks übermäßig mindern. Für derartige Fälle sieht das Gesetz bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags eine Einschränkung der Fläche vor. Allerdings nur, wenn von dieser großen Grundstücksfläche eine Teilfläche eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung zulässig und möglich wäre. Das Gesetz verwendet hier mehrere unbestimmte Rechtsbegriffe. Im Einzelfall ist es m.E. Sache der Finanzverwaltung, hier eine Einschränkung vorzunehmen bzw. die Einschränkungsgründe zu beweisen. Stellt man sich z.B. einen Getränkegroßhandel mit besonders großen Parkplatzflächen vor und dürfen auch Kunden anderer angrenzender Geschäftsobjekte diesen Parkplatz mitbenutzen, wäre an eine Einschränkung der Grundstücksfläche zu denken.