Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftste ... / I. Definition der Bewirtschaftungskosten

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Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen. Sie umfassen die Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis. Zu den Verwaltungskosten gehören die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung. Zu den Instandhaltungskosten gehören die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Das Mietausfallwagnis umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzungen bestimmt ist. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Die Betriebskosten sind nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 1 S. 2 BewG). Bei der sog. Warmmiete sind die Betriebskosten vorweg herauszurechnen. Die Grundstücksabschreibung ist ebenfalls nicht Teil der Bewirtschaftungskosten. Die Abschreibung, d.h. die Alterswertminderung, wird durch die Liegenschaftszinsen und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Bewirtschaftungskosten kalkulatorischer Bestandteil der Nettokaltmiete sein müssen.