Brandenburgisches OLG Urteil vom 29.08.2018 - 4 U 106/15

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 9. Juni 2015, Az. 4 O 174/08, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts Cottbus sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die der Beklagte vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

Gründe

I. Die Klägerin macht, gestützt auf die mit Beschluss des Amtsgerichts Finsterwalde vom 14. Dezember 2004 erfolgte Bestallung als neue Zwangsverwalterin für das seit Januar 2001 zwangsverwaltete, im Grundbuch von ..., Blatt 7098, Flur 16, Flurstück 23, lfde Nr. 15, eingetragene Grundstück, nach mehrfacher Klageerweiterung zuletzt Betriebskostennachzahlungsforderungen für die Jahre 2006 bis 2010 i.H.v. insgesamt 176.295,76 EUR - für 2006: 27.940,19 EUR, für 2007: 30.280,59 EUR, für 2008: 33.496,06 EUR, für 2009: 38.029,26 EUR und für 2010: 46.549,66 EUR - nebst Zinsen geltend.

Das beklagte Land ist Mieter von Räumlichkeiten des seinerzeit im Eigentum der P... AG (im Folgenden: P... AG) stehenden Objekts ... Straße 61-67 in ...; die vom Beklagten in Haus 1 (mit 1a) und Haus 2 (mit 2a) gemieteten Flächen betragen 4.272 qm. Hiervon werden 2.389 qm von der Heizungsanlage in Haus 1 und 2 (Heizzentrale I) versorgt, die auch weitere, nicht vom beklagten Land gemietete Gebäudeflächen in den Häusern 1 und 2, insgesamt eine beheizbare Fläche von 4.051,87 qm, mit Wärme versorgt. Nur ein Teil der Mietbereiche des beklagten Landes in diesen Häusern - die Cafeteria und Haus 2a - sind mit Wärmezählern, die übrigen Bereiche mit Heizkostenverteilern ausgestattet. Die Heizzentrale II versorgt die restlichen 1.883 qm der vom beklagten Land angemieteten Gebäudeflächen und das - nicht vom Beklagten angemietete - Haus 3. Die Wärmelieferung erfolgte ursprünglich auf Grundlage von mit der A... GmbH geschlossenen Wärmelieferungsverträgen vom 11. Oktober 1993 (Heizzentrale I) und vom 9. Dezember 1996/23. Januar 1997 (Heizzentrale II); aufgrund einer vom vormaligen Zwangsverwalter veranlassten Überprüfung der Verträge, der Wirtschaftlichkeit und des Sanierungsbedarfs der Anlagen durch den Dipl.Ing. S... wurden diese durch die Wärmelieferungsverträge vom 12./28. April 2002 (Bl. 433 ff. d.A. und 454 ff. d.A.) ersetzt und später mehrfach geändert. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die als Anlagen zum Schriftsatz vom 29. Oktober 2016 eingereichten Vertragsunterlagen Bezug genommen.

In dem zwischen dem Beklagten und der P... AG am 20. Dezember 1999 mit Wirkung ab dem 1. Juli 2001 geschlossenen Mietvertrag hieß es in § 3 Mietpreis, Nebenkosten:

"3. Der Mieter trägt alle das Mietobjekt betreffenden Betriebskosten (Nebenkosten) gem. II. BV, wie z.B. Wasser, Strom, Gas, Heizung, Kanal, Abwasser, Straßenreinigung, Winterdienst, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung.

4. Die Ermittlung des Verbrauchs an Wasser, Strom und Wärme erfolgt über monatliche Ablesungen an entsprechenden Mengenzähleinrichtungen."

Am 17. Dezember 2001 trafen die Mietvertragsparteien in Bezug auf Nebenkosten u.a. folgende Vereinbarungen (Anlage 1, Bl. 30 d.A.), deren Inhalt und Reichweite indes unter den Parteien des Rechtsstreits streitig sind:

"2. Nebenkostenkostenvorauszahlung Oktober bis Dezember 2001 und 2002 Heizkosten werden (...)

Ferner ändert sich der anteilmäßige Betrag vom Haus- und Hofmeisteranteil von 6.928,22 DM auf DM 1.500,00/Monat.

Dieser Betrag versteht sich nicht als Vorauszahlung, sondern als Pauschale

3. (...)"

Bis einschließlich 2005 wurden die Hausmeisterkosten für den Beklagten mit der Pauschale (1.500 DM/Monat) abgerechnet und die Aufzugskosten im Verhältnis der jeweiligen Mietfläche zur Gesamtfläche auf die Mieter umgelegt. Bis einschließlich 2004 wurden für die Betriebskostenabrechnungen die Häuser 1 und 2 sowie das auf einem anderen Flurstück aufstehende Haus 3 als eine Gesamtwirtschaftseinheit mit einer Gesamtmietfläche von 14.426,74 qm betrachtet.

Nachdem bereits am 27. Dezember 2011 der Zuschlagsbeschluss betreffend das vermietete Grundstück ergangen war, erließ das Vollstreckungsgericht (AG Bad Liebenwerda) mit Beschluss vom 7. Februar 2012 den Teilungsplan (Bl. 480 ff. d.A.) und ermächtigte mit Beschluss vom 13. Februar 2012 den Zwangsverwalter zur Geltendmachung der Rückstände bis 26. Dezember 2011. Die Grundschuld über 20 Mill. DM zugunsten der B...bank, aufgrund derer die Rechtsnachfolgerin (E... AG) die Zwangsverwaltung betrieben hatte, wurde am 12. April 2013 gelöscht.

Die Klägerin trug vor:

Die am 17. Dezember 2001 getroffene Vereinbarung enthalte für den Zeitraum ab 2003 keine vom Mietvertrag abweichenden Vereinbarungen.

In der Vergangenheit bis 2004 seien Grundsteuer und Kosten für Niederschlagswasser von der Kommune einheitlich für die beiden Flurstücke, auf denen sich die Häuser 1, 2 und 3 befind...