Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung. Eine "klassische" Mietminderung kommt daher nicht in Betracht.
Allerdings kann dem von der Corona-bedingten Schließung betroffenen Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen.
Ob ein solcher Anspruch auf Anpassung der Miete tatsächlich besteht und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, ist in jedem konkreten Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände zu beurteilen. Einer pauschalen Lösung, etwa im Sinne einer "50:50"-Teilung zwischen Vermieter und Mieter, erteilt der BGH eine Absage.
Maßgebliche Punkte bei der Prüfung, ob und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, sind:
- Nachteile, die dem Mieter durch die Schließung entstanden sind (bezogen auf das konkrete Mietobjekt, nicht den Konzernumsatz)
- tatsächlich ergriffene oder mögliche Maßnahmen des Mieters, um die drohenden Verluste zu vermeiden
- staatliche Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile (Darlehen bleiben unberücksichtigt)
- Leistungen der Betriebsversicherung
Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.
Zudem sind bei der Abwägung auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.
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