BGH zu Corona-Mietminderung bei Geschäftsraummiete: Es kommt auf den Einzelfall an

1 Leitsatz

Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wie viel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

2 Normenkette

§§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB; Art. 240 §§ 2, 7 EGBGB

3 Das Problem

Im Frühjahr und im Herbst 2020 mussten im Zuge der Corona-bedingten Lockdowns viele Geschäfte staatlich angeordnet schließen. Das war mit zum Teil erheblichen Umsatzeinbußen verbunden. Doch berechtigt dieser Umstand einen Gewerbemieter oder Pächter dazu, weniger Miete zu zahlen? Und wenn ja: wie viel weniger? Die Gerichte unterer Instanzen haben in zahlreichen Entscheidungen sehr unterschiedliche Auffassungen vertreten. Nun hat der BGH mit einem lange erwarteten Urteil Klarheit geschaffen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik, die Mitte März bis Mitte April 2020 schließen musste. Der Vermieter will für diese Zeit die volle Miete von rund 7.850 EUR. Das OLG Dresden hatte entschieden, dass Kik nur ungefähr die Hälfte zahlen muss. Es gehe hier um kein "normales" Risiko, "sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie". Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden. Diese 50:50-Lösung war den BGH-Richtern zu pauschal. Das OLG Dresden muss den Fall anhand der Vorgaben des BGH nun erneut prüfen.

4 Die Entscheidung

Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung. Eine "klassische" Mietminderung kommt daher nicht in Betracht.

Allerdings kann dem von der Corona-bedingten Schließung betroffenen Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen.

Ob ein solcher Anspruch auf Anpassung der Miete tatsächlich besteht und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, ist in jedem konkreten Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände zu beurteilen. Einer pauschalen Lösung, etwa im Sinne einer "50:50"-Teilung zwischen Vermieter und Mieter, erteilt der BGH eine Absage.

Maßgebliche Punkte bei der Prüfung, ob und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, sind:

• Nachteile, die dem Mieter durch die Schließung entstanden sind (bezogen auf das konkrete Mietobjekt, nicht den Konzernumsatz)
• tatsächlich ergriffene oder mögliche Maßnahmen des Mieters, um die drohenden Verluste zu vermeiden
• staatliche Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile (Darlehen bleiben unberücksichtigt)
• Leistungen der Betriebsversicherung

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.

Zudem sind bei der Abwägung auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 12.1.2022, XII ZR 8/21