BGH V ZR 125/17
 

Leitsatz (amtlich)

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rz. 17 ff.; Urt. v. 25.9.2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rz. 15).

Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands i.S.v. § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem BGH v. 22.4.1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.).

 

Normenkette

WEG § 20 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278

 

Verfahrensgang

LG Hamburg (Urteil vom 29.03.2017; Aktenzeichen 318 S 162/14)

AG Hamburg (Urteil vom 10.11.2014; Aktenzeichen 11 C 48/14)

 

Tenor

Auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Klägerin wird das Urteil des LG Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 29.3.2017 insoweit aufgehoben, als das Urteil des AG Hamburg vom 10.11.2014 abgeändert worden ist.

Die Berufung der Klägerin gegen das genannte Urteil des AG Hamburg wird insgesamt zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbeiten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung, insb. die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde. Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum der Klägerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Beklagte die Firma B., der die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel übergab. Am 10.6.2010 nahm die Beklagte die Arbeiten der Firma B. ab. Am selben Tag erhielt die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel zurück und ließ am 23.6.2010 durch einen Privatgutachter ein Begehungsprotokoll erstellen, wonach weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden waren. Hierüber setzte die Klägerin die Verwalterin am 12.8.2010 in Kenntnis. Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte.

Rz. 2

Mit der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Klage verlangt die Klägerin Zahlung von 5.887,90 EUR nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus der im Jahr 2010 entgangenen Miete (12x 450 EUR = 5.400 EUR) und den Kosten des Privatgutachtens (487,90 EUR) zusammen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat ihr das LG i.H.v. 2.287,90 EUR nebst Zinsen stattgegeben, nämlich insoweit, als der Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2010 (4x 450 = 1.800 EUR) und die Kosten des Privatgutachtens (487,90 EUR) verlangt werden. Mit der zugelassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Anschlussrevision den abgewiesenen Teil des Zahlungsanspruchs weiter. Beide Parteien beantragen die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

 

Entscheidungsgründe

I.

Rz. 3

Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Klägerin Ersatz der Mietausfallkosten für die Monate September bis Dezember 2010 sowie der Gutachterkosten gem. §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 i.V.m. §§ 31, 89 BGB analog verlangen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur ordnungsmäßigen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet. Diese Pflicht verletze sie auch dann, wenn - wie hier - Maßnahmen zwar durchgeführt, aber nicht auf ihre Vollständigkeit kontrolliert oder wenn Mängelrügen nicht zum Anlass genommen würden, eine Entscheidung der Wohnungs...

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