BGH: Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale

Leitsatz

Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist: Die Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch.

Sachverhalt

Die Mieter zahlen für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale von 190 EUR. Diese halten sie für zu hoch, von Anfang an. Sie verlangen vom Vermieter

• Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten
• sowie Einsicht in die zugehörigen Belege.

Der Vermieter muss keine Auskunft erteilen. Die Mieter können nicht deshalb Auskunft verlangen, weil sie die vereinbarte Pauschale für von Anfang an überhöht halten. Sie haben den Mietvertrag mit diesem Inhalt selbst abgeschlossen. Hieran müssen sie sich festhalten lassen. Der Vermieter muss seine anfängliche Kalkulation nicht offenlegen.

• Ein Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation kann auch nicht aus § 560 Abs. 3 BGB hergeleitet werden. Hiernach ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen.
• Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen.

Die Mieter können auch nicht nach Ablauf jedes Jahres Auskunft über die tatsächlichen Kosten verlangen. Eine Pauschale dient gerade dazu, dass der Vermieter nicht jährlich abrechnen muss. Dieser Vorteil ginge verloren, wenn der Vermieter doch jedes Jahr die konkreten Kosten ermitteln müsste.

Daher kann ein Auskunftsanspruch der Mieter nach § 242 BGB nur in Betracht kommen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Betriebskosten nachträglich ermäßigt haben. Ohne einen solchen Auskunftsanspruch könnten die Mieter nicht kontrollieren, ob der Vermieter seiner Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB nachgekommen ist, die Betriebskostenpauschale bei einer Ermäßigung der Betriebskosten herabzusetzen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 16.11.2011, VIII ZR 106/11.