Betriebskostenvorauszahlungen - Kein abstrakter Sicherheitszuschlag für Vorauszahlungsanpassung

Leitsatz

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

Fakten:

Der Vermieter hatte die Betriebskostenvorauszahlungen um 60 Euro monatlich erhöht und dabei einen "Sicherheitszuschlag" wegen zu erwartender Preissteigerungen in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt ermittelten Betriebskosten in die Berechnung eingestellt. Die Mieter wehren sich dagegen.

Der BGH gibt den Mietern recht. Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Damit soll Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses eintreten, Rechnung getragen werden. Betriebskostenvorauszahlungen können nur in angemessener Höhe vereinbaren werden und sollen sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten. Es ist auf die tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen.

Das Recht der Vertragsparteien, die Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen, besteht gemäß § 560 Abs. 4 BGB allerdings nur "nach einer Abrechnung". Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für die Anpassung ist damit die letzte Betriebskostenabrechnung, die bereits vorliegt. Sie hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen. Ein "abstrakter" Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 Prozent wegen möglicher Preissteigerungen kann aber nicht erhoben werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10BGH, Urteil vom 28.9.2011 – VIII ZR 294/10

Fazit:

Der BGH weist auf das Gesetz hin, welches in § 560 Abs. 4 BGB hinsichtlich der Anpassung der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen ausdrücklich an die letzte Betriebskostenabrechnung abstellt. Die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertigt eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Der BGH hat zwar einerseits auch andere Umstände auf eine zu erwartende Erhöhung der Kosten als Anpassungskriterium anerkannt, aber nicht formuliert, wie konkret die Umstände sein müssen, um eine Anpassung begründen zu können. Dass ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht reicht, ist nachvollziehbar. Konkrete, vom Versorger angekündigte Preiserhöhungen müssten aber für die Begründung einer Anpassungsforderung ausreichen.