Betriebskostenabrechnung – Voraussetzungen / 2.3.7 Jahrelange Handhabung

Bei unklaren vertraglichen Regelungen kann jedenfalls die jahrelange Handhabung durch die Parteien einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür geben, wie die Parteien die Regelung selbst verstanden haben.^[1]

Praxis-Beispiel

Direkter Versorgungsvertrag mit Stadtwerken

Hat der Mieter über mehrere Jahre bestimmte Betriebskosten (z. B. die Kosten des Wassers und der Entwässerung) aufgrund eines Versorgungsvertrags unmittelbar an die kommunalen Stadtwerke bezahlt, ist eine Unklarheit im Mietvertrag bezüglich der Umlage dieser Betriebskostenpositionen dahin zu verstehen, dass diese Betriebskosten nicht in der Miete enthalten und vom Mieter somit weiterhin separat zu zahlen sind.^[2]

Betriebskosten, die nach Abschluss des Mietvertrags neu entstehen, z. B. durch den nachträglichen Einbau eines Aufzugs, kann der Vermieter mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen.^[3]

Unbeschadet dessen können sich die Parteien auch schlüssig über die Umlage neu entstandener Betriebskosten geeinigt haben, wenn diese vom Vermieter in die Betriebskostenabrechnung eingestellt und vom Mieter jahrelang akzeptiert worden sind.^[4]

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.5.2002, 24 U 142/01, GuT 2002 S. 178.

[2] LG Stuttgart, Beschluss v. 17.1.1996, 10 T 696/95, WuM 1996 S. 626.

[3] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, WuM 2004 S. 291; s. a. BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03, NZM 2004 S. 253, wonach solche neu eingeführten Betriebskosten ausnahmsweise die Erhöhung der Miete rechtfertigen, da sie von einer Teilinklusivmiete nicht erfasst sind.

[4] BGH, Urteil v. 21.1.2004, VIII ZR 99/03.