Betreten der Wohnung durch den Vermieter ohne Ankündigung

Leitsatz

1. Betritt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels, kann der Mieter - ohne vorherige Abmahnung - fristlos kündigen (§ 554 a BGB).

2. Die Kündigung kann in diesem Fall auch noch sechs Wochen nach dem Vorfall erfolgen.

Sachverhalt

Der Vermieter betrat mittels eines eigenen Schlüssels die Wohnung des Mieters, um Arbeiten durch Handwerker vornehmen zu lassen. Er hatte sich vorher weder angekündigt noch vergewissert, ob der Mieter anwesend sein würde.

Entscheidung

Die fristlose Kündigung war wirksam. Betritt der Vermieter mit Hilfe eines eigenen Schlüssels die Wohnung des Mieters unbefugt ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, verletzt er seine Vertragspflichten erheblich. Ein solches Verhalten stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit dar, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht (§ 554 a BGB). Zwar darf zwischen dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher Zeitraum liegen, weil sonst Zweifel bleiben, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Die fristlose Kündigung sechs Wochen nach dem Vorfall war hier aber noch rechtzeitig, weil dem Mieter zuzubilligen ist, daß er im Hinblick auf die Aufgabe der Wohnräume eine neue Wohnung suchen muß. Es ist nicht realistisch, daß ihm dies innerhalb von zwei Wochen gelingt. Sechs Wochen sind daher noch angemessen. Es kann vom Mieter auch nicht verlangt werden, daß er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Link zur Entscheidung

LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999, 64 S 305/98

Fazit:

Vermieter halten sich aufgrund ihres Eigentums an der Wohnung häufig für berechtigt, diese auf eigene Faust zu betreten. Viele wissen nicht, daß sie sich dabei wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen können! Enthält der Mietvertrag nichts über ein Besichtigungsrecht des Vermieters, darf der Vermieter die Wohnung des Mieters grundsätzlich nicht betreten. Eine Ausnahme gilt allerdings, wenn Gefahr droht, z.B. weil ein Wasserrohrbruch erheblichen Schaden anzurichten droht. Ist im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht geregelt, muß die Anmeldung zur Wohnungsbesichtigung rechtzeitig erfolgen. Mindestens 24 Stunden werden als angemessen angesehen.