Beseitigungsanspruch wegen baulicher Veränderungen (Verjährungsfragen)

Leitsatz

Beseitigungsanspruch wegen baulicher Veränderungen (Verjährungsfragen)

Normenkette

§§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG a. F., §§ 195, 1004 BGB

Kommentar

1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den konstitutiv die Verpflichtung eines Miteigentümers zur Beseitigung einer baulichen Veränderung begründet werden soll (hier: Entlüftung der Küchendunstabzugshaube durch ein Entlüftungssieb in der Gebäudeaußenwand) ist anfechtbar, wenn er kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist (§ 195 BGB) für den gesetzlichen Beseitigungsanspruch gefasst wird und indem der Anspruch inhaltsgleich neu begründet wird und damit zum Nachteil des betroffenen Wohnungseigentümers zu einer Verdopplung der Verjährungsfrist führt.

   Zunächst stellte der Senat fest, dass der betreffende Eigentümerbeschluss auf Beseitigung der baulichen Veränderung nicht dahingehend auszulegen sei, dass er nur eine Aufforderung zur Rückgängigmachung der baulichen Veränderung oder eine Inverzugsetzung und für die Zeit danach eine Ermächtigung der Verwaltung zur Einleitung von Gerichtsverfahren enthalte. Vielmehr sollte er jeweils konstitutiv eine materielle Pflicht zur Beseitigung der baulichen Maßnahmen neben Ansprüchen aus § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB begründen. Die Beschlusskompetenz für eine solche konstitutive Anspruchsbegründung durch Beschluss ist umstritten, da insoweit die Mehrheit vorbehaltlich einer Nachprüfung im Beschlussanfechtungsverfahren quasi als Gericht in eigener Sache entscheiden kann. Ist eine solche Beschlusskompetenz zu verneinen (so KG Berlin v. 8.1.1997, 24 W 5678/96, FGPrax 1997, 92, 93 = NJW-RR 1997, 1033 – "Pseudovereinbarung"; ebenso Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl. § 22 Rn. 269) müsste nach der BGH-Entscheidung v. 20.9.2000 (V ZB 58/99, NJW 2000, 3500) die Nichtigkeit der Beschlussfassung abgeleitet werden. Demgegenüber gehen das BayObLG (v. 29.8.1996, 2 Z BR 51/96, FGPrax 1996, 220 und ZMR 2001, 211 = NZM 2001, 433), das OLG Köln (v. 23.12.1998, 16 Wx 211/98, NZM 1999, 424) und das OLG Düsseldorf (v. 9.2.2005, I-3 Wx 314/04, FGPrax 2005, 200 = ZWE 2005, 236) davon aus, dass ein unangefochten gebliebener Eigentümerbeschluss konstitutiv die Verpflichtung des in dieser Weise in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers zur Wiederherstellung des früheren Zustands verpflichte, selbst wenn die bauliche Veränderung nicht als zustimmungsbedürftig einzustufen sei. Die Entscheidung in dieser Frage könne allerdings offen bleiben, da der Beschluss ohnehin auf Anfechtung hin für ungültig erklärt werden musste.

   Ob eine bauliche Veränderung andere Eigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtige (§ 14 WEG), obliege in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung und könne durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachgeprüft werden (h. M.). Ein der Rechtsbeschwerde zugänglicher Rechtsfehler könne im Subsumtionsvorgang liegen, wenn die Entscheidung des Tatrichters eine durch Tatsachen gestützte vollständige Abwägung der beteiligten Interessen vermissen lasse oder der Tatrichter bei der Bewertung relevanter Umstände unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt habe. Die Generalklausel des § 14 Nr. 1 WEG gebe Raum für eine die betroffenen Grundrechte berücksichtigende Auslegung. Bei sich gegenüberstehenden Grundrechten (hier aus Art. 14 GG) sei eine fallbezogene Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen erforderlich. Ob ein unvermeidbarer Nachteil vorliege, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei seien sowohl die örtlichen Gegebenheiten als auch die Lage und der Charakter eines Gebäudes zu berücksichtigen. Maßgebliche Umstände seien von den Tatsacheninstanzen zu ermitteln.

   Hinsichtlich der Dunstabzugshaube mit Entlüftungssieb habe das LG keine Feststellungen zu etwaigen Beeinträchtigungen festgestellt, weil es der Auffassung gewesen sei, der Eigentümerbeschluss entspreche schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er aufgrund (dreijähriger) Verjährung nicht mehr durchsetzbar sei und deshalb auch ein Leistungsanspruch nach § 214 Abs. 1 BGB verweigert werden könne. Könne sich ein Eigentümer mit Einbau der Entlüftung bereits 1996 zu Recht auf Verjährung berufen, entspreche ein nachfolgender Beseitigungsbeschluss der Gemeinschaft nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

   Nach Meinung des Senats war der Beseitigungsanspruch allerdings im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht verjährt (auch nicht unter Berücksichtigung der Überleitungsvorschriften nach Modernisierung des Schuldrechts am 1.1.2002). Für die (vermeintlichen) Ansprüche aus § 1004 BGB bestand zunächst die dreißigjährige Verjährungsfrist. Die neue, dreijährige Verjährungsfrist war allerdings erst nach der Beschlussfassung abgelaufen, nämlich am 31.12.2004.

   Allerdings führt der Gesichtspunkt der Verjährung unter einem anderen Blickwinkel zur Ungültigkeit des angefochtenen Beschlusses. Dieser wurde zu einem Zeitpunkt gefasst, als der Ablauf der Verjährungsfrist für den Beseitigungsanspruch kurz bevorstand. Durch die konstitutive Begründung des Beseitigungsanspruchs ...