BayObLG Beschluss vom 24.03.1994 - 2Z BR 18/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Schwabach (Aktenzeichen 1 UR II 42/92)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 2034/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 10. November 1993 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 7 200 DM festgesetzt. Die Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts Schwabach vom 22. Februar 1993 werden dementsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von einer Firma W. … KG als Bauträgerin errichtet wurde. Verwalter der Wohnanlage ist seit Herbst 1991 der weitere Beteiligte.

In der Teilungserklärung vom 27.8.1976 ist u.a. folgende Regelung getroffen:

Gemäß § 15 Abs. 1 WEG wird die nachstehende Gebrauchsregelung getroffen: Auf der im anliegenden Aufteilungsplan näher gekennzeichneten Grundstücksfläche sind nicht überdachte Kfz-Abstellplätze vorgesehen. Im Wege der Gebrauchsregelung wird hiermit bestimmt, daß diese Fläche als Pkw-Abstellplätze mit den hierzu erforderlichen Zu- und Abfahrtswegen in der Weise genutzt wird, daß einzelnen Wohnungseigentümern je einer dieser Abstellplätze (wie im anliegenden Aufteilungsplan eingezeichnet und mit den Buchstaben A-J versehen) zum alleinigen und ausschließlichen Gebrauch zusteht. … Welcher Wohnungseigentümer welchen Abstellplatz zum alleinigen und ausschließlichen Gebrauch erhält, bestimmt die Bauträgerin beim Erstverkauf der einzelnen Eigentumswohnung in der Kaufvertragsurkunde, im übrigen der Verwalter des Wohnungseigentums. Die einmal getroffene Bestimmung kann nachträglich nicht mehr geändert werden.

Verwalterin war zunächst die Firma H. GmbH, die denselben Geschäftsführer (H.) hatte wie die Bauträgerin. Mit notarieller Urkunde vom 22.7.1991 wies sie das Sondernutzungsrecht an sechs Stellplätzen der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung Nr. 21 zu. In der Folgezeit ordnete die Firma H. GmbH das Sondernutzungsrecht an diesen Stellplätzen den Eigentümern anderer Wohnungen gegen Zahlung von je 3 600 DM zu.

Die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kritisierte dieses Vorgehen der früheren Verwalterin als Überschreitung von deren Befugnissen und erreichte, daß der weitere Beteiligte das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 23.7.1992 setzte. Dort beschlossen die anwesenden Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4 ohne Gegenstimmen unter I., den Verwalter zu beauftragen, mit Herrn H. in Verhandlungen einzutreten, um die Rückzahlung der jeweils 3 600 DM und die Rückgängigmachung der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an den sechs Stellplätzen zu erreichen.

Unter II. zu TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich ferner:

Sofern die Verhandlungen nach Ziffer I scheitern, wird der Verwalter beauftragt, der Kanzlei Rechtsanwälte … das Mandat zu erteilen, H. auf Zahlung von DM 3 600,– für die Übertragung zunächst eines Stellplatzes auf Schadensersatz zu verklagen. Das Mandat gilt vorläufig nur für eine Instanz.

Am 21.8.1992 haben die Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 23.7.1992 zu TOP 4 unter Nr. II für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 2.2.1993 den Antrag abgewiesen und mit Beschluß vom 22.2.1993 den Geschäftswert auf 1 500 DM festgesetzt. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 10.11.1993 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf den Beschluß des Amtsgerichts ausgeführt:

Der Anfechtungsantrag sei unbegründet; denn die Ansicht der Antragsteller, der Gegenstand des Eigentümerbeschlusses sei einer Mehrheitsentscheidung nicht zugänglich, sei falsch. Der Eigentümerbeschluß befasse sich nicht mit der Billigung der Übertragung von Sondernutzungsrechten, er betreffe vielmehr ausschließlich die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die frühere Verwalterin. Solche Ansprüche geltendzumachen, entspreche grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung und sei demnach gemäß § 21 Abs. 3 WEG Mehrheitsbeschlüssen zugänglich. Dies ergebe sich auch eindeutig aus § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Der Eigentümerbeschluß könne nur dann für ungültig erklärt werden, wenn er nach objektiven Maßstäben einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspreche. Das sei hier nicht der Fall. Zwar sei die Bauträgerin berechtigt gewesen, im Zuge des Erstverkaufs die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen zu übertragen. Soweit sie dies nicht getan habe, sei das Bestimmungsrecht auf den Verwalter übergegangen. Dieser sei jedoch gehalten, im Interesse der Wohnungseigentümer zu handeln. Die von der Mehrheit der Wohnungseigentümer vertretene Auffassung, bei der Übertragung der Sonder...