BayObLG Beschluss vom 22.02.2001 - RE-Miet 2/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Miete: Mieterhöhung bei einer günstig vermieteten Werksmietwohnung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen 463 C 24334/98)

LG München I (Aktenzeichen 14 S 6188/00)

Tenor

Allein aus der Tatsache, daß der Vermieter dem Mieter eine Werkmietwohnung zu einem unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins überlassen hat, kann nicht geschlossen werden, daß der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG den ursprünglichen proportionalen Abstand zwischen Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten hat. Ist im Streitfall davon auszugehen, daß in der Wohnungsüberlassung zu reduziertem Mietzins eine Mieterhöhungsbeschränkung im Sinne von § 1 Satz 3 MHG liegt, so ist dieser hinreichend Rechnung getragen, wenn der erhöhte neue Mietzins nominal um den Unterschiedsbetrag zwischen ursprünglicher Ausgangs- und Vergleichsmiete unter der nunmehrigen ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt.

Gründe

I.

Mit Formularmietvertrag vom 10.10.1990 hat die Klägerin an die Beklagten eine 94 m² große Werkmietwohnung in München zu einer Grundmiete von DM 940,– (DM 10,–/m²) vermietet, in dem es u.a. heißt:

Zwischen … und … wird mit Rücksicht auf den Arbeitsvertrag vom 7.7.1988 folgender Mietvertrag geschlossen:

Paragraph 1

Mieträume

1. Vermietet wird in dem Hause … die abgeschlossene Werkmiet-Wohnung Nr. …

…

Paragraph 2

Mietdauer und Kündigung

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.90. Es läuft auf unbestimmte Zeit. Nachdem das Mietverhältnis mit Rücksicht auf die Beschäftigung des Mieters bei der … (Klägerin) begründet ist, gelten für die Kündigung die Vorschriften der Paragraphen 565 b bis 565 d BGB. …

Paragraph 3

Miete und Nebenkosten

1. Die Miete beträgt monatlich 940,00 DM …

5. Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. …

Paragraph 4 Zahlung der Miete und der Nebenkosten

1. Bezieht der Mieter Dienstbezüge, Gehalt, Ruhegehalt oder Hinterbliebenenversorgung vom Vermieter, dann werden monatlich die Miete und die Nebenkosten davon abgezogen und einbehalten. …

Mit Schreiben vom 20.3.1998 hat die Klägerin die Beklagten aufgefordert, einer Erhöhung der seit Vertragsbeginn unveränderten Grundmiete auf DM 1.222,– (DM 13,–/m²) ab 1.6.1998 zuzustimmen. Sie hat sich dabei auf den Mietspiegel der Landeshauptstadt München bezogen und eine ortsübliche Vergleichsmiete von DM 17,69/m² errechnet. Die Beklagten haben diese Erhöhung abgelehnt. Daraufhin hat die Klägerin am 5.8.1998 Klage auf Zustimmung zu der Erhöhung erhoben. Die Beklagten halten die Erhöhung für unzulässig. Sie sind der Auffassung, daß das Miethöhegesetz (MHG) auf eine Werkmietwohnung eines öffentlich-rechtlichen Arbeitgebers nicht anwendbar ist. Die Klägerin könne sich nicht auf den Mietspiegel der Landeshauptstadt München berufen, da die streitgegenständliche Wohnung nicht dem freien Wohnungsmarkt zur Verfügung stehe. Das Erhöhungsverlangen verstoße überdies gegen den teilweisen Ausschluß der Mieterhöhung, der in der Vereinbarung einer gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete niedrigeren Miete liege und dazu führe, daß die Klägerin die Miete nur in dem Verhältnis erhöhen dürfe, das zwischen der zuletzt vereinbarten Miete und der in diesem Zeitpunkt ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über den Mietwert der streitgegenständlichen Wohnung erholt. Dieses ist zum Ergebnis gekommen, daß die zum 1.10.1990 vereinbarte Miete 40,4 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen hat, während der nunmehr verlangte Mietzins um 34,38 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Anwendbarkeit des MHG und die Zulässigkeit der Beiziehung des Mietspiegels der Landeshauptstadt München bejaht. Es ist der Auffassung, daß die Parteien im Hinblick auf das Arbeitsverhältnis von der Bemessung einer günstigen Miete ausgegangen seien, ohne jedoch zugrunde zu legen, daß ein prozentual genau umrissener Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete einzuhalten sei. Da der verlangte Mietzins über 30 % unter dem ortsüblichen Mietzins liege, sei er weiterhin als günstig anzusehen, auch wenn der ursprüngliche Abstand zwischen vereinbarter Miete und damaliger ortsüblicher Vergleichsmiete 40,4 % betragen habe.

Die Beklagten haben Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen (WM 2000, 671), einen Rechtsentscheid zu folgender Frage zu erholen:

Darf bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG der proportionale Abstand der für eineWerkmietwohnung geforderten erhöhten Miete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete kleiner werden als dieser bei der letzten vertraglichen Vereinbarung der Mietzinshöhe war, wenn die Werkmietwohnung dem Mieter bei ihrer Anmietung zu einem unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins (sog. Vergunstmiete) überlassen worden und im Streitfall davon auszugehen ist, daß in der Wohnungsüberlassung zu einer Vergunstmiete eine Mieterhöhungsbeschränkung im Sinne von § 1 Satz 3 MHG lie...