Bauträger (WEMoG) / 3 "Werdende Wohnungseigentümer"

Alte Rechtslage

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde das Entstehen einer "Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" unter folgenden Voraussetzungen angenommen:

1. gültiger Erwerbsvertrag,
2. Übergabe des Besitzes an den Erwerber und
3. Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers.^[1]

Neue Rechtslage

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist das Rechtsinstitut der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft entfallen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG vielmehr bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. "Werdende" Wohnungseigentümer werden im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümern und anderen Wohnungseigentümern dann als Eigentümer fingiert, wenn

1. sie einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer haben,
2. der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, und
3. ihnen der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Hierbei macht es keinen Unterschied, ob der Erwerb vom teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.^[2]

Wichtig

Fiktion nur im Innenverhältnis

Zu beachten ist, dass sich die "Eigentümer-Fiktion" lediglich auf das Innenverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Eigentümern bezieht. Diejenigen Eigentümer, die noch nicht als solche im Grundbuch eingetragen sind, unterliegen demnach nicht der unmittelbaren Teil- bzw. Außenhaftung des § 9a Abs. 4 WEG, der im Wesentlichen dem Regelungsgehalt von § 10 Abs. 8 WEG a. F. entspricht.

Hinweis

Entstehen der "Eigentümer-Fiktion"

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, erlangt ein Erwerber die Stellung eines fingierten Eigentümers nach der Insolvenz des Bauträgers und Freigabe des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter bei Existenz wirksamer Erwerbsverträge und Eintragung von Auflassungsvormerkungen. Der "freiwilligen" Besitzübergabe entspricht die Freigabe durch den Insolvenzverwalter.^[3]

Wichtig

Umsetzung eines Sonderwunsches mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum

Nicht selten vereinbaren Wohnungserwerber mit dem Bauträger Sonderwünsche, die Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben. Mit Entstehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis.

Nimmt der Bauträger auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vor und ist die Gemeinschaft bereits entstanden, handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist dabei weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.^[4] Von ihm selbst kann keine die Beseitigung der baulichen Veränderung verlangt werden. Er ist allerdings zur Duldung der Beseitigung verpflichtet.

[1] BGH, Beschluss v. 5.6.2008, V ZB 85/07; BayObLG, Beschluss v. 6.10.1986, BReg 2 Z 88/85, WE 1986 S. 98; BayObLG, Beschluss v. 11.4.1991, AR 2 Z 110/90, WE 1992 S. 167; BayObLG, Beschluss v. 11.4.1990, BReg 2 Z 7/90, WuM 1990 S. 617.

[2] Vgl. zum alten Recht bereits BGH, Urteil v. 14.2.2020, V ZR 159/19.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 26.10.2018, 18a O 7/18.

[4] LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15.