7.1.4.1 Laufende Hausgelder
Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein.
7.1.4.2 Erhaltungsrücklage
Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Maßnahmen der baulichen Veränderung stellen keine Erhaltungsmaßnahmen dar. Dies gilt nach herrschender Meinung auch für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.[1]
Insoweit können Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung auch nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden.
[2]
Teilauflösung der Erhaltungsrücklage
Auch wenn Baumaßnahmen nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt anderes dann, wenn die Wohnungseigentümer deren Teilauflösung beschließen. Eine Beschlusskompetenz hierzu besteht jedenfalls.
Freilich entspricht insoweit nur eine Teilauflösung ordnungsmäßiger Verwaltung, denn es muss stets eine angemessene Höhe in der Rücklage verbleiben. Lediglich eine verbleibende "eiserne" Reserve wäre nicht ausreichend. Was hier als angemessen anzusehen ist, hängt von den Maßgaben des konkreten Einzelfalls ab. Maßgeblich ist insbesondere, ob ggf. neben der geplanten Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahme in absehbarer Zeit auch noch Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich werden.
Beschlussmuster: Teilauflösung der Erhaltungsrücklage
TOP XX: [Nennung der konkreten Modernisierungsmaßnahme]; Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung der Maßnahme
Die Wohnungseigentümer haben zum vorangegangenen TOP (...) beschlossen [konkreter Beschlussinhalt].
Derzeit enthält die Erhaltungsrücklage liquide Mittel in Höhe von 150.000 EUR. Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen sind nicht abzusehen. Unter teilweiser Auflösung der Erhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR beschließen die Wohnungseigentümer daher die Finanzierung der vorbeschlossenen baulichen Veränderung mit Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG aus der Erhaltungsrücklage. Sollten die in der Erhaltungsrücklage verbleibenden Mittel angesichts unvorhersehbaren Erhaltungsbedarfs nicht ausreichen, wird der Verwalter unverzüglich eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage einberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
7.1.4.3 Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen
§§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG verleihen den Wohnungseigentümern die Kompetenz, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Die Bildung einer weiteren Rücklage kann sich daher auch zur Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen der baulichen Veränderung anbieten, die mit einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 WEG unter sämtlichen Wohnungseigentümern verbunden sind.
Beschlussmuster: Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen
TOP XX: Bildung einer Rücklage für gemeinschaftliche Maßnahmen der baulichen Veränderung
Auf Grundlage der Bestimmungen der §§ 28 Abs. 1 Satz 1 und 19 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer die Bildung einer Rücklage für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die gemäß § 21 Abs. 2 WEG eine Kostenbeteiligung aller Wohnungseigentümer zur Folge haben. Die Rücklagenhöhe wird auf 20,00 EUR je Wohnungs- und Teileigentumseinheit und 5,00 EUR je Garagen-/Stellplatzeinheit pro Monat festgesetzt. Die Beiträge werden Bestandteil der nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG von den Wohnungseigentümern auf Grundlage des Wirtschaftsplans festgesetzten Hausgeldvorschüsse.
Bis zur Beschlussfassung über die Anpassung der Hausgeldvorschüsse sind die vorgenannten Beträge ab dem ________ zusätzlich zu den derzeit auf Grundlage des Beschlusses vom ________ über die Leistung der Hausgeldvorschüsse zu zahlen. Es bleibt den Wohnungseigentümern insoweit freigestellt, ob sie die Zahlungen auf die Rücklage zusammen mit den monatlichen Hausgeldern leisten oder zwei gesonderte Zahlungen vornehmen. Wohnungseigentümer, die ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, werden entsprechend am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats mit den Beiträgen belastet. Wohnungseigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, haben für einen Zahlungseingang ebenfalls bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats zu sorgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
7.1.4.4 Sonderumlage
Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sond...
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