Kurzbeschreibung
Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen, das nur Maßnahmen der Erhaltung dient. Eine bauliche Veränderung gehört nicht dazu. Die Wohnungseigentümer können jedoch eine Teilauflösung dieser Rücklage beschließen, wenn sie keine gesonderte Baurücklage gebildet haben.
Vorbemerkung
Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach
zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind.
Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Des Weiteren dürfen die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sein. Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG führt eine Maßnahme der baulichen Veränderung dann zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer, wenn sich ihre Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.
Soll eine Teilauflösung der Rücklage zur Finanzierung einer baulichen Veränderung erfolgen, sollte im Ladungsschreiben wiederum Entsprechendes angekündigt werden.
Fallbeispiel für nachfolgenden Beschlussvorschlag
In einem Treppenhaus soll ein Aufzug eingebaut werden, wobei die 4 Erdgeschosseinheiten von einer Kostentragungspflicht befreit werden. Insgesamt sind 20 Wohnungen in der Anlage vorhanden und die Verteilung der Kosten für den Aufzugseinbau soll nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Die Erhaltungsrücklage wird ebenfalls nach Miteigentumsanteilen gebildet. Die Kosten für den Einbau des Aufzugs belaufen sich auf 50.000 EUR, die Erhaltungsrücklage soll in Höhe von 30.000 EUR aufgelöst werden. Die 4 Erdgeschosseinheiten repräsentieren insoweit 35/1.000 MEA, 40/1.000 MEA, 60/1.000 MEA sowie 65/1.000 MEA.
Teilauflösung der Rücklage zur Finanzierung einer baulichen Veränderung
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TOP XX Beschlussfassung über den Einbau eines Aufzugs im Bereich des Treppenhauses unter Finanzierung durch eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage sowie der Erhebung einer Sonderumlage unter Ausschluss der im Erdgeschoss gelegenen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 bis Nr. 4 gemäß Teilungserklärung und Aufteilungsplan
A Aufzugseinbau
Die Wohnungseigentümer beschließen den Einbau eines Aufzugs im gemeinschaftlichen Treppenhaus wie folgt: _______________________________________ [genaue Beschreibung von Art und Größe des Aufzugs, der exakten Einbauposition, der in Umsetzung des Einbaus erforderlichen Baumaßnahmen, die entstehenden Kosten, welches Unternehmen mit dem Einbau beauftragt werden soll, ggf. ob ein Sonderfachmann die Einbaumaßnahme begleiten soll].
B Kostenverteilung
Die Verteilung der Gesamtkosten in Höhe von 50.000 EUR erfolgt unter den Wohnungseigentümern entsprechend des in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen. Nicht in die Kostenverteilung einbezogen werden die im Erdgeschoss gelegenen Sondereigentumseinheiten, in der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan mit den Nrn. 1 bis 4 bezeichnet.
C Finanzierung
Die Finanzierung der Kosten erfolgt durch Teilauflösung der Erhaltungsrücklage unter Auszahlung des auf die Sondereigentumseinheiten Nr. 1 bis 4 entfallenden anteiligen Betrags und der Bildung einer Sonderumlage.
Die Erhaltungsrücklage weist derzeit liquide Mittel in Höhe von 80.457 EUR auf. Größere Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums sind nicht absehbar. Für eine Wohnanlage vergleichbaren Alters, vergleichbarer Größe und Ausstattung ist eine Erhaltungsrücklage in Höhe von 50.000 EUR angemessen. Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage in Höhe von 30.000 EUR. Insoweit erfolgt Auszahlung an die Sondereigentümer der Einheiten
Nr. 1 in Höhe von 1.050 EUR
Nr. 2 in Höhe von 1.200 EUR
Nr. 3 in Höhe von 1.800 EUR
Nr. 4 in Höhe von 1.950 EUR
Der verbleibende Restbetrag in Höhe von 24.000 EUR wird zur Finanzierung des Aufzugseinbaus verwendet. Der Verwalter wird insoweit ermächtigt, zur Finanzierung des Aufzugseinbaus in einer Höhe von 24.000 EUR auf die Rücklage zuzugreifen.
Bezüglich des zur Finanzierung des Aufzugseinbaus erforderlichen weiteren Betrags in Höhe von 26.000 EUR erfolgt die Erhebung einer Sonderumlage unter den Wohnungseigentümern unter Ausschluss der Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 bis Nr. 4. Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Vor diesem Hintergrund entfallen Kosten in Höhe von
__________ EUR auf die Einheit Nr. 5
__________ EUR auf die Einheit Nr. 6
(. . .)
Die Beiträge zu dieser Sonderumlage sind bis zum ________ zur Zahlung auf das gemeinschaftliche Girokonto fällig.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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