Anschaffungen der Gemeinschaft (WEMoG)

Begriff

Zum Gemeinschaftsvermögen zählen auch die Anschaffungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wie Waschmaschinen, Trockengeräte, Schneeräumgeräte, Rasenmäher, sonstige Gartengeräte, Besen, Bohrmaschinen, Sägen, Putzgeräte, Geräte für einen Kinderspielplatz etc. Im Zuge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch Immobilieneigentümerin sein. Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Deshalb besteht an gemeinschaftlichen Anschaffungen kein Bruchteilseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer. Da das Gemeinschaftsvermögen auch unabhängig vom jeweiligen personellen Bestand der Eigentümergemeinschaft ist, besteht bei einem Eigentümerwechsel kein Auseinandersetzungsanspruch des ausscheidenden Wohnungseigentümers. Werthaltige Anschaffung sind in dem vom Verwalter jährlich auf Grundlage von § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht anzugeben. Die Verpflichtung zur Erstellung eines Vermögensberichts wurde im Zuge des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG), das am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, im Wohnungseigentumsgesetz verankert.

Zur eigenständigen Anschaffung ohne entsprechende Beschlussfassung der Gemeinschaft ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1WEG lediglich dann ermächtigt, wenn diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung, insbesondere im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Objektbewirtschaftung erforderlich sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führt. Was insoweit erheblich ist und was nicht, richtet sich maßgeblich nach der Größe der Eigentümergemeinschaft. So wird die Anschaffung eines Rasentraktors in einer Kleingemeinschaft eine vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erfordern, in einer Großanlage dagegen nicht. In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets für eine entsprechende Beschlussfassung sorgen. Per se fehlt dem Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG die Vertretungsbefugnis für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen. Hierzu bedarf es – selbstverständlich – einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Wichtig

Vermögensbericht

Werthaltige Anschaffungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind in dem vom Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich zu erstellenden Vermögensberichtanzugeben. Unabhängig von der Frage, ob im Einzelfall die Anschaffung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte, wäre also etwa auch der Rasentraktor in der Großgemeinschaft im Vermögensbericht zwar anzugeben, eine Bewertung – etwa die weitere Angabe eines Marktwerts – wäre nicht erforderlich. Der Vermögensbericht ist erstmals für das Jahr 2020 zu erstellen und sodann jährlich.