Vermögensbericht

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020^[1] eine neue Verpflichtung des Verwalters geschaffen: Nach Ablauf eines Kalenderjahres hat er einen Vermögensbericht zu erstellen und den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellen. Für das alte Recht hatte der BGH zuletzt noch einmal betont, dass ein Vermögensstatus kein Bestandteil der Jahresabrechnung ist und auch an ihrer Genehmigungsbeschlussfassung nicht teilnimmt.^[2] Auch nach neuem Recht handelt es sich bei der Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts um eine eigenständige, von der Jahresabrechnung losgelöste Verpflichtung des Verwalters. Allerdings ist der Vermögensbericht nicht – wie nach bisheriger Rechtslage der Vermögensstatus – optional, sondern nunmehr verpflichtend zu erstellen.

[1] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020, BGBl I 2020, S. 2187.

[2] BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 80/19, juris.

1 Grundsätze

Ausgehend von der ständigen Rechtsprechung des BGH, dass ein Vermögensstatus lediglich ein optionales Informationsmedium ist, hat der Gesetzgeber nunmehr einen strengeren Weg eingeschlagen: Der Vermögensbericht ist zu erstellen – und zwar unabhängig davon, ob der Verwalter die Jahresabrechnung erstellt hat oder der Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Hausgeldanpassungsbeträge angefochten ist.

Wichtig

Vermögensbericht ist bereits für 2020 zu erstellen

Da das WEMoG am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, besteht die Verpflichtung zur Erstellung des Vermögensberichts bereits für das Jahr 2020. Eine abweichende Übergangsvorschrift existiert insoweit nicht.

2 Zeitraum

Nach der Bestimmung des § 28 Abs. 4 WEG n. F. ist der Vermögensbericht nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen. Da das Gesetz auch die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft, wobei auch unter Geltung des neuen Rechts anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht entsprechend nach Ablauf der Wirtschaftsperiode zu erstellen.

Praxis-Beispiel

Wirtschaftsperiode 1.7. bis 30.6.

Umfasst nach entsprechender Vereinbarung der Wohnungseigentümer die jeweilige Wirtschaftsperiode den Zeitraum vom 1.7. eines Jahres bis zum 30.6. des nächsten Jahres, ist der Vermögensbericht nach Ablauf des 30.6. des Folgejahres zu erstellen.

Stichtag ist jeweils der Ultimo der jeweiligen Wirtschaftsperiode. Stimmt diese mit dem Kalenderjahr überein, hat der Vermögensbericht das gemeinschaftliche Vermögen zum 31.12. des Kalenderjahres um 23.59 Uhr auszuweisen. Endet die Wirtschaftsperiode am 30.6. des Folgejahres, ist Stichtag der 30.6. um 23.59 Uhr.

3 Wer hat den Vermögensbericht zu erstellen?

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. hat der Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen. Wie im Fall der Jahresabrechnung, ist nicht definitiv geklärt, ob ggf. der mit Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode ausscheidende Verwalter zur Erstellung des Vermögensberichts verpflichtet ist oder sein Amtsnachfolger, obwohl die besseren Gründe für den Amtsnachfolger sprechen.^[1]

Wichtig

Anspruchsgegnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Zwar benennt das Gesetz als Verpflichteten zur Erstellung des Vermögensberichts in § 28 Abs. 4 WEG n. F. ausdrücklich den Verwalter. Allerdings gilt entgegen früherer Rechtslage stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als verpflichtet, auch wenn bestimmte gesetzliche Aufgaben ausdrücklich bestimmten Personen, in aller Regel dem Verwalter, zugeordnet sind. Diese Personen handeln als Ausführungsorgane der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Erstellt also der Verwalter pflichtwidrig den Vermögensbericht nicht, so ist die entsprechende Leistungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten und nicht etwa gegen den Verwalter. Auch hier gilt nichts anderes als bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

[1] Siehe Blankenstein, Jahresabrechnung, Ziff. 1.2.2 Erstellung der Jahresabrechnung durch den Verwalter.

4 Fälligkeit

Das Gesetz regelt in § 28 Abs. 4 WEG n. F. lediglich, dass der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen hat. Entsprechend zur Rechtslage bei der Jahresabrechnung^[1], wird man insoweit annehmen können, dass die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts wohl am 1.1. des Folgejahres entsteht, womit noch nichts über die Fälligkeit der Erstellung ausgesagt ist. Wie bei der Jahresabrechnung wird man insoweit davon ausgehen können, dass die Fälligkeit der Erstellung des Vermögensberichts 3 bis 6 Monate nach Ablauf des Kalenderjahres bzw. der maßgeblichen Wirtschaftsperiode eintritt.

[1] Siehe Blankenstein, Jahresabrechnung, Ziff. 1.4 Wann ist die Jahresabrechnung vorzulegen?

5 Form

Das Gesetz sieht keine bestimmte Form für den Vermögensbericht vor. Letztlich wird man seine Erstellung in Textform für erforderlich, aber...