Allgemeine Geschäftsbedingungen (Miete)

Zusammenfassung

Begriff

Das am 1.4.1977 in Kraft getretene Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz) wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 (BGBl I S. 3138 ff.) mit Wirkung ab 1.1.2002 in das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 305–310 BGB) integriert.

1 Definition

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gem. § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat.^[1]

So stellen z. B. vorgedruckte Klauseln eines Formularmietvertrags regelmäßig Geschäftsbedingungen im Sinne dieser Vorschrift dar. Gleiches gilt, wenn in einem Vordruck von 2 Alternativen lediglich eine anzukreuzen bzw. durchzustreichen ist, unselbstständige Ergänzungen in ergänzungsbedürftige Formulare eingetragen werden^[2], Leerräume durch vorgegebene Alternativen auszufüllen sind^[3] oder ein vorformulierter Vorschlag hinzugefügt ist, der durch die Gestaltung des Formulars im Vordergrund steht und die anderen Wahlmöglichkeiten überlagert.^[4]

Dagegen handelt es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn das Formular lediglich offene Stellen enthält, die vom Vertragspartner nach seiner freien Entscheidung als selbstständige Ergänzung auszufüllen sind und vom Verwender keine vorformulierten Entscheidungsvorschläge hinzugefügt wurden.^[5] Dementsprechend wird auch die in einem Mietvertrag vorformulierte Verlängerungsklausel zur Individualvereinbarung, wenn die Parteien die Verlängerungsdauer in eine Textlücke eintragen.^[6]

Hinweis

Individualvereinbarungen

Bei hand- oder maschinenschriftlichen Zusätzen liegen grundsätzlich keine Geschäftsbedingungen, sondern Individualvereinbarungen vor.^[7]

Auch bei einer nachträglichen Änderung, die in einen vorformulierten Text eingefügt worden ist, besteht eine Vermutung dafür, dass insoweit eine Individualvereinbarung vorliegt.^[8]

Solche Zusätze bzw. Einfügungen werden jedoch dann wieder als Geschäftsbedingungen qualifiziert, wenn sie für eine Vielzahl von Verwendungen i. S. v. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt sind, wobei die Rechtsprechung für eine "Vielzahl" bereits 3 bis 5 Verwendungen ausreichen lässt^[9] und die §§ 305 ff. BGB auch schon bei der ersten Verwendung anwendet, wenn der Zusatz für weitere Verwendungen vorgesehen ist.^[10]

Hinweis

Beweislast

Die Beweislast dafür, dass der Zusatz für weitere Verwendungen vorgesehen ist, trägt der Mieter.^[11]

[1] Zum Erfordernis des "Stellens" von Geschäftsbedingungen vgl. BGH, Urteil v. 24.5.1995, 64 S 455/93, NJW 1995 S. 2034.

[2] BGH, Urteil v. 2.3.1994, XII ZR 175/92, DWW 1994 S. 249.

[3] BGH, Urteil v. 3.12.1991, XI ZR 77/91, NJW 1992 S. 503.

[4] BGH, Urteil v. 7.2.1996, IV ZR 16/95, NJW 1996 S. 1208.

[5] BGH, a. a. O..

[6] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 3.5.2005, 24 U 223/04, DWW 2006 S. 23.

[7] BGH, Urteil v. 2.3.1994, XII ZR 175/92, DWW 1994 S. 249; BGH, NJW 1972 S. 46.

[8] BGH, Urteil v. 26.2.1992, XII ZR 129/90, NJW 1992 S. 2283.

[9] BGH, Urteil v. 29.6.1981, VII ZR 259/80, NJW 1981 S. 2344.

[10] Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, § 1 Rn. 23 ff..

[11] LG München II, Urteil v. 24.10.2000, 12 S 3755/00, NZM 2001 S. 951.

2 Voraussetzung einer Individualvereinbarung

Voraussetzung einer Individualvereinbarung ist daher, dass die Ergänzung nicht schon vorher (z. B. in einem anderen Vertrag) verwendet wurde und bei Vertragsschluss auch nicht beabsichtigt war, sie häufiger zu verwenden.^[1] Jedoch wird eine für einen bestimmten Vertrag individuell vereinbarte Klausel nicht deshalb nachträglich zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, weil sie später noch einmal benutzt worden ist.^[2] Benutzt aber ein Vermieter mehrfach den selbst entworfenen hand- oder maschinenschriftlichen Mietvertrag oder fügt er dem Formularvertrag einen solchen als Zusatzvertrag, gelten seine Vertragsbedingungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen und er selbst als Verwender, wobei es nicht auf die Wort-, sondern lediglich auf die Inhaltsgleichheit der Verwendungen ankommt.^[3]

Kann der Mieter den Beweis führen, dass die strittige Vereinbarung für eine mehrfache Verwendung vorgesehen war (z. B. durch Vorlage weiterer Verträge mit inhaltsgleicher Vereinbarung), obliegt es dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Vereinbarung im Einzelnen ausgehandelt wurde und nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB keine Geschäftsbedingung darstellt.

[1] BGH, Urteil v. 2.3.1994, XII ZR 175/92, DWW 1994 S. 249.

[2] BGH, a. a. O..

[3] BGH, Urteil v. 26.2.1992, XII ZR 129/90, NJW 1992 S. 2283.

2.1 Anforderungen an das "Aushandeln"

Die Anforderungen an dieses "Aushandeln" werden von der Rechtsprechung sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist.

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm^[1] wird ein vom Vermieter verwendeter Formularvertrag über Wohnraum nicht dadurch zur Indivi...