Nachgehend

BGH (Urteil vom 19.01.2005; Aktenzeichen VIII ZR 116/04)

 

Tatbestand

Die Parteien sind hinsichtlich der Mietsache N.-Straße, Eigentumswohnung Nr. 76 im Haus E… (2.OG), die im Wohnungseigentum der Kläger steht, durch Mietvertrag vom 19.7.2000 seit dem l.11.2000 verbunden. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages ist die Wohnfläche mit ca. 82,81m2 bestimmt und dazu ein Miteigentumsanteil von 155,08/10000-tel angegeben, zuzüglich ein Pkw-Tiefgaragenstellplatz Nr. 36 und ein Kellerraum 76.  Laut der mietvertraglichen Regelung in § 4 Nr. 2 und 4 leisteten die Beklagten monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Höhe von 372,00 DM; § 2 regelt auch, dass die Betriebskosten weitestgehend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden.

Über die Nebenkosten der Mietsache für das Jahr 2000 rechnete die Hausverwaltung der Kläger zunächst auf Grundlage eines Umlageschlüssels Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche entweder des Hauses oder der wohl gebildeten Wirtschaftseinheit der Häuser C…, D… und E… ab. Ebenso verfuhr sie hinsichtlich der für das Jahr 2001 angefallenen Nebenkosten mit einer noch im Jahre 2002 erstellten Abrechnung.

Die Beklagten widersprachen dieser Abrechnung mit dem Hinweis auf die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage nach Miteigentumsanteilen. Darauf ging die Hausverwaltung der Kläger ein und rechnete nunmehr mit Schreiben vom 6.2.2003 über die Nebenkosten unter dem Umlageschlüssel Miteigentumsanteile ab.

Die Kläger tragen vor: Die Ausschlussfrist der Mietrechtsreform greife jedenfalls für die Nebenkosten des Jahres 2000 nicht durch. Die Korrektur einer bis auf den Umlegungsmaßstab zutreffenden Betriebskostenabrechnung könne auch nach dem Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB neuer Fassung vorgenommen werden. Streit über die Einzelheiten einer Nebenkostenabrechnung, in dessen Verlauf sich unter Umständen der Mieter durchsetze oder der Vermieter des lieben Friedens Willen nachgibt, sei im Hinblick auf die Rechtzeitigkeit einer Abrechnung unter Berücksichtigung der neu normierten Ausschlussfrist unbedeutend. Der Gesetzgeber habe lediglich erreichen wollen, dass die Abrechnung innerhalb eines Jahres erstattet wird; keineswegs aber, dass sich die Mietvertragsparteien nach Ablauf des Abrechnungsjahres über Inhalt und Form der Abrechnung nicht mehr verständigen könnten. Deshalb sei wie auch im preisgebundenen Wohnraum im Geltungsbereich der NMV eine unverzügliche Nachbesserung einer Betriebskostenabrechnung nach einem mieterseitigen Hinweis durch einen Vermieter möglich, ohne dadurch den Nachzahlungsanspruch zu verlieren.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Ausschlussfrist jedenfalls für die für 2001 abgerechneten Nebenkosten eingreife. Nachforderungen aus der verspäteten Abrechnung seien nicht mehr geltend zu machen, Umstände, warum die Verspätung von den Klägern nicht zu vertreten sei, seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Abrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß gewesen, weil der Umlageschlüssel falsch angewandt worden sei. Wegen dieses formellen Mangels könne die erstmals nach dem Umlageschlüssel Miteigentumsanteile vorgenommene Abrechnung nicht als rechtzeitig gelten. Im Übrigen sei nicht klar, wie sich die Miteigentumsanteile, mit denen in der diesbezüglichen Abrechnung gearbeitet wird, ergeben bzw. sich berechnen.

 

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

Nach dem übereinstimmenden tatsächlichen Vorbringen der Parteien sind die Beklagten jedenfalls zur Nachzahlung des aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 ersichtlichen Nachzahlungsbetrages in Höhe der Ausurteilung an die Kläger verpflichtet. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB neuer Fassung ist nicht anzuwenden auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 1.9.2000 beendet waren (vgl. Artikel 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Vor diesem Hintergrund hilft den Beklagten auch ihre Bezugnahme auf die Grundsätze des § 20 Abs. 3 Satz 4 der NMV nicht; erst durch die vorzitierte Norm wurde mit der eben dargestellten Regelung eine Ausschlussfrist geschaffen.

Den Beklagten ist auch nicht weiter dahin zu folgen, dass jedenfalls die nach Miteigentumsanteilen erfolgte Abrechnung der Nebenkosten der Mietsache für das Jahr 2000 in irgendeiner Art und Weise nicht nachzuvollziehen sei. (…)

Nach dem weiteren übereinstimmenden tatsächlichen Vorbringen der Parteien steht den Klägern gegen die Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 jedenfalls ein Anspruch auf Nachzahlung der kalten Betriebskosten mit dem erst im Februar 2003 entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien richtig abgerechneten Umlagemaßstab nicht mehr zu, die vorerwähnte Ausschlussfrist greift durch.

Den Beklagten ist dahin zu folgen, dass aus der gesetzlichen Bestimmung der vorerwähnten Ausschlussfrist zunächst darauf abzustellen ist, ob der Vermieter dem Mieter fristgemäß eine formal ordnungsgemäße Abrechnung hat zukommen lassen oder nicht. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrec...

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