Verfahrensgang

AG Potsdam (Urteil vom 17.07.2003; Aktenzeichen 24 C 83/03)

 

Nachgehend

BGH (Urteil vom 19.01.2005; Aktenzeichen VIII ZR 116/04)

 

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 17.07.2003, Az.: 24 C 83/03, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird zugelassen.

 

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung in …. Die Parteien vereinbarten in dem Mietvertrag vom 18.12.1996 unter § 4 Nr. 2, letzter Absatz, daß sämtliche Betriebskosten auf der Basis der Miteigentumsanteile, die nach § 1 des Mietvertrages mit 85,77/10.000 angegeben werden, errechnet und umgelegt werden, soweit der Verbrauch nicht durch Zähler gemessen und somit direkt zugeordnet werden kann.

Die Hausverwaltung des Klägers erstellte im Jahr 2002 – soweit noch interessierend – die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 (Abrechnungszeitraum 1.1.–31.12.2001) unter Verwendung des Umlageschlüssels „Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses oder der Wirtschaftseinheit”, die mit einer Nachforderung von 218,33 EUR schloß. Auf den Widerspruch der Beklagten erstellte die Hausverwaltung eine neue Nebenkostenabrechnung unter Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels, die mit einer Nachforderung von 227,97 EUR schloß.

Diese Abrechnung wurde der Beklagten mit Schreiben vom 06.02.2003 übermittelt.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 218,53 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinsatz ab Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, zugunsten der Beklagten greife die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n.F. durch, weil die erste Abrechnung durch Verwendung eines anderen als vereinbarten Umlageschlüssels mit einem erheblichen Mangel behaftet gewesen sei und die ordnungsgemäße Abrechnung erst nach dem 06.02.2003, mithin nach Ablauf der Ausschlußfrist der Beklagten übermittelt worden sei.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen Klageantrag weiter verfolgt.

Der Kläger trägt vor:

Die Abrechnung für das Jahr 2001 sei lediglich korrigiert worden. Eine derartige Korrektur sei auch nach Ablauf der Ausschlußfrist möglich, solange innerhalb der Frist dem Mieter eine Abrechnung zugegangen sei, die den Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung entspreche. Das sei bereits im Jahr 2002 der Fall gewesen, da alle Positionen rechnerisch nachvollziehbar gewesen seien. Auf die inhaltliche Richtigkeit komme es für die Einhaltung der Ausschußfrist nicht an. Der Mieter müsse innerhalb der Frist nur einschätzen können, mit welcher Nachzahlung er zu rechnen habe. Der Umlageschlüssel sei kein maßgebliches Kriterium einer Abrechnung, daher sei die Fälligkeit der Abrechnung nicht gehindert und eine nachträgliche Korrektur möglich.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des angegriffenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 17.07.2003 zu verurteilen, 218,53 EUR an ihn zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, innerhalb der Ausschlußfrist müsse eine ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt werden. Hierzu gehöre auch die Verwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels. Sei dies nicht der Fall, so liege ein erheblicher Fehler vor, der die gesamte Abrechnung verändere und einer nachträglichen Korrektur nicht zugänglich sei.

Von der Darstellung des Tatbestandes im übrigen wird gemäß § 540 ZPO abgesehen.

 

Entscheidungsgründe

Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO zugelassene Berufung ist frist- und formgerecht eingelegt worden.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg, weil das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen hat.

Auch die erkennende Kammer ist der Auffassung, daß der Kläger mit seiner Nachzahlungsforderung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n.F. ausgeschlossen ist. Diese Vorschrift ist auf die fragliche Abrechnungsperiode bereits anzuwenden (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB).

Der Kläger erkennt mit seiner korrigierten Abrechnung an, daß die Beklagte die ursprüngliche Abrechnung nicht gegen sich gelten lassen mußte, weil sie einen anderen als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel enthielt. Der nach Fristablauf vorgenommene Austausch des Umlageschlüssels stellt entgegen der Auffassung des Klägers keine Korrektur der ersten, sondern die Erstellung einer neuen Abrechnung dar.

Im Einzelnen:

Die dem § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nachgebildete Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB n.F. regelt zunächst den Fall, dass der Vermieter innerhalb der gesetzlichen 12-Monats-Frist überhaupt keine Abrechnung erteilt. Insoweit ergeben sich keine Schwierigkeiten. Probleme bereiten Fallgestaltungen der vorliegenden Art, in denen der Vermieter zwar fristgerecht abrechnet, die Abrechnung jedoch mit Mängeln behaftet ist, die außerhalb der Frist behoben werden und dann fraglich ist, ob eine sich ergebende Nachförderung n...

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