AG Köln Urteil vom 10.08.2010 - 221 C 403/09

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 169,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.06.2009 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 35 % und der Beklagten zu 65 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i.V.m. § 5 Abs. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 19.01.1989 Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Jahre 2005, 2006, 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 169,40 € verlangen.

Die Klägerin macht mit der vorliegenden Klage Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Nebenkostenpositionen Grundsteuer, Müllgebühren, Abwasser, Straßenreinigung sowie die Erhöhungsbeträge der Versicherungen (Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung) bezogen auf das Jahr der letzten Mieterhöhung 1996 geltend.

Zunächst kann die Klägerin von der Beklagten nicht nur die jeweiligen Erhöhungsbeträge für die Nebenkostenpositionen "Grundsteuer und "Versicherungen" sondern grundsätzlich auch die jeweiligen Erhöhungsbeträge für die Nebenkostenpositionen "Straßenreinigung", "Abwasser" und "Müllgebühr" verlangen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Nebenkostenarten nämlich von der in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages enthaltene "Mehrbelastungsklausel" umfasst, da es sich bei diesen Positionen sämtlich um "sonstige öffentliche Abgaben" i. S. v. § 5 Abs. 2 des Mietvertrages handelt. Der Begriff der "sonstigen öffentlichen Abgaben" in § 5 Abs 2 des Mietvertrages ist hinreichend bestimmt, da für einen durchschnittlich gebildeten Mieter ohne Weiteres erkennbar ist, dass es sich hierbei um solche Abgaben handeln soll, die seitens der Stadt/Gemeinde von den Grundstückseigentümern als laufende Abgaben erhoben werden und in die Ertragshoheit der Stadt/Gemeinde fallen, ohne dass es deren Aufzählung im Einzelnen bedarf. Der Bestimmtheit der "Mehrbelastungsklausel" steht schließlich auch nicht entgegen, dass die Nebenkostenarten "Straßenreinigung", "Abwasser" und "Müllabfuhr" in § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ausdrücklich erwähnt sind und diese Regelung im Mietvertrag gestrichen worden ist. Im Unterschied zu § 5 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die jeweiligen dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkostenarten in voller Höhe auf den Mieter umgelegt werden können, zielt die Regelung in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages gerade auf den hier gegebenen Fall der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete ab, wonach lediglich bestimmte Nebenkostenarten im Falle einer (noch nicht vorhersehbaren) Kostensteigerung in Höhe der jeweiligen Mehrbelastung auf den Mieter umgelegt werden können. Hinsichtlich des Betriebskostenanteils der Teilinklusivmiete gelten im vollen Umfang die Grundsätze zu einer Veränderung der Betriebskostenbelastung bei Vereinbarung einer Bruttomiete. Bei Altverträgen, die - wie hier - vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, hat der Vermieter durch Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB i. V. m. § 560 Abs. 1 BGB ausdrücklich das Recht behalten, den Mieter im Wege einer einseitigen Erhöhungserklärung anteilig mit den gestiegenen Kosten zu belasten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die Nachforderungen aus den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2005, 2006, 2007 und 2008 in der zuerkannten Höhe fällig.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig. Die Abrechnungen für die Jahre 2005 bis 2008 sind formell ordnungsgemäß und nachvollziehbar.

Eine Abrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn jedenfalls die Mindestangaben, die jede Abrechnung enthalten muss, vorhanden sind. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH, Urt. v. 28.05. 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH, Urt. v. 9.04.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Ferner muss die Abrechnung nachvollziehbar sein, d. h. zum einen, dass die einzelnen Rechenschritte deutlich sind, zum anderen, dass zum Verständnis im Einzelfall Erläuterungen gegeben werden (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. 2009, Rn. G 128 m.w.N.). Die Nebenkostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Zu beachten ist dabei jedoch, dass die Pflichten zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspan...