AG Düsseldorf Urteil vom 18.04.2005 - 58 C 18187/04

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist seit 1982 Mieter einer Wohnung im Haus X in XX, deren Vermieterin die Beklagte ist. Bereits zu Beginn des Mietvertrages befand sich im Haus eine Zentralheizung, über die Anlage erfolgte auch eine Warmwasserversorgung. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages und der allgemeinen Vertragsbestimmungen wird auf die Anlage B4 zur Klageerwiderung verwiesen.

Im Jahr 1998 baute die XXX GmbH u. Co KG (vormals XY GmbH) auf ihre Kosten eine neue Wärmeerzeugungsanlage in dem Haus ein. Die Anlage befand sich zu diesem Zeitpunkt auf dem Stand der Technik und führte zu einer Energieeinsparung von mindestens 25%.

Im Juni 2001 versandte die Beklagte an alle Mieter ein Schreiben, in dem die Umstellung auf Wärme-Contracting angekündigt wurde. Hierin wurde mitgeteilt, dass eine Gesellschaft mit der Erneuerung und Bewirtschaftung der Heizanlagen beauftragt wurde und auch die Heizungsanlage in dem Haus Xstraße erneuert wurde. Weiter wurde mitgeteilt, dass die Abrechnung der Wärmekosten künftig nach Arbeitspreis für die Kosten der Energiemenge und nach Grundpreis für die Festkosten erfolgen werde. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage B3 zur Klageerwiderung verwiesen.

Mit Datum vom 04.04.2003 rechnete die Beklagte über die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.08.2001-31.07.2002 ab. Die Abrechnung endete auf einen Nachzahlungsbetrag von 389,74 Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage B1 verwiesen. Der Betrag wurde von der Beklagten mit der Mietzahlung Juni 2003 verrechnet.

Mit Datum vom 05.07.2004 rechnete die Beklagte über die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.08.2002-31.07.2003 ab. Die Abrechnung endete auf einen Nachzahlungsbetrag von 207,55 Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage K4 verwiesen.

Mit Schreiben vom 12.05.2003 beanstandete der Kläger die Abrechnung und dass mit der Einheit „MHW” und nicht in Litern Heizöl abgerechnet worden sei.

Der Kläger ist der Ansicht, die Abrechnung nach dem Prinzip des Wärmecontractings sei unzulässig.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Heiz- und Betriebskosten für die Nutzungszeiträume vom 01. August 2000 bis 31. Juni 2001 sowie 1. August 2001 bis 31. Juli 2002 ordnungsgemäß abzurechnen;
2. die Beklagte sodann zu verurteilen, an den Kläger die nach ordnungsgemäßer Abrechnung zuviel gezahlten und noch zu bezeichnenden Betrags zu zahlen und den Betrag mit 5% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verzinsen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger macht im Wege der Stufenklage Neuabrechnung seiner Heizkosten sowie Zahlung eines sich eventuell ergebenden Guthabens geltend. Der Kläger hat keinen Anspruch gegenüber der Beklagten auf Neuabrechnung, da die Klage insofern bereits auf der ersten Stufe unbegründet ist, war sie insgesamt abzuweisen.

Die von der Beklagten erstellten Heizkostenabrechnungen vom 04.04.2003 und vom 05.07.2004 sind nicht zu beanstanden.

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, die Heizungsanlage nicht selbst zu betreiben sondern dies durch einen Dritten zu tun und Wärmelieferungskosten abzurechnen (LG Frankfurt (Oder), WuM 1999, 403; Schmid, ZMR 2002, 177; LG Chemnitz, NJW-RR 2000, 81)

Einer ausdrücklichen Zustimmung des Klägers zu der Änderung in der Wärmeversorgung bedurfte es nicht. Die Beklagte hatte hinsichtlich ihrer Pflicht zur Beheizung der Wohnungen ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB, von dem sie Gebrauch gemacht hat.

In dem Mietvertrag ist aufgeführt, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages sich eine Zentralheizung im Gebäude befand. In § 2 Abs. 4 der allgemeinen Vertragsbestimmungen ist weiter vereinbart: „Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die Wärme- und Warmwasserversorgung einem geeigneten Versorgungsunternehmen zu übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint…”. Die Beklagte hatte sich insofern bereits im Mietvertrag vorbehalten, die Wärmeversorgung nicht selbst zu besorgen, sondern einem Dritten zu übertragen. Einer gesonderten Zustimmung des Klägers als Mieter bedurfte es deshalb nicht.

Die Belange der Mieter wurden hinreichend gewahrt und die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen i.S. § 315 BGB in einer Weise ausgeübt, die nicht zu beanstanden ist.

Zum einen ist davon auszugehen, dass der Kläger wie auch die anderen Mieter rechtzeitig, nämlich durch das Schreiben vom Juni 2001 über die Umstellung auf das Wärmecontracting informiert wurde. Jedenfalls hat der Kläger diesen konkreten Vortrag der Beklagtenseite nicht bestritten, so dass der Vortrag als zugestanden gilt.

Zum andere...