Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin tragt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit dem 1. April 1974 Mieter einer Wohnung, deren Eigentümerin die Klägerin geworden war. Mit Erklärung vom 13. Oktober 1992 verlangte die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG. Unstreitig stand die Wohnung zu diesem Zeitpunkt, und zwar bis zum 26. Oktober 1992 unter Zwangsverwaltung.
Die Klägerin hält das Erhöhungsverlangen trotz der Zwangsverwaltung für wirksam und beantragt,
die Beklagten zu verurteilen zuzustimmen, daß sich der Grundmietzins für die im Hause der Klägerin … von den Beklagten angemietete Wohnung ab dem 1. Januar 1993 auf 509,74 DM erhöht.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, wegen der bestehenden Zwangsverwaltung habe das Erhöhungsverlangen keine rechtliche Wirkung entfalten können. Im übrigen halten sie die begehrte Mieterhöhung auch für unbegründet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist abzuweisen, da nach Ansicht des Gerichts das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Oktober 1992 wegen der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zwangsverwaltung des Objektes unwirksam ist.
Das Zustimmungs- oder Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist vom Vermieter zu erklären. Vorliegend war die Klägerin durch früheren Erwerb Eigentümerin vom früheren Vermieter geworden und war daher gem. § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Aufgrund der Anordnung der Zwangsverwaltung und der damit verbundenen Beschlag nähme war die Klägerin jedoch zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlange und des Zugangs nicht zur Verwaltung und Benutzung des Objektes befugt (§ 148 Abs. II ZVG). Auch innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft ist nämlich dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks versagt. Er kann also insbesondere weder vermieten noch Mietzinsen einziehen, d.h. z.B., daß nur der Zwangsverwalter neue Mietverträge abschließen kann. Was aber für den Abschluß neuer Verträge gilt, gilt auch entsprechend für die Abänderung von Verträgen und (vgl. Mohrbutter-Drischler, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis Band II, S. 835) … somit auch für Mieterhöhungsverlangen. D.h., auch hier ist ausschließlich der Zwangsverwalter befugt. Mithin war die Klägerin zum Zeitpunkt der Abgabe des Erhöhungsverlangens vom 13. Oktober 1992 und des mindestens vor Aufhebung der Zwangsverwaltung erfolgten Zugangs dieses Verlangens wegen der bestehenden Zwangsverwaltung nicht befugt. Das Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam.
Daran ändert auch nichts, daß die Klägerin mit Aufhebung der Zwangsverwaltung am 26. Oktober 1992 wieder die Verfügungsgewalt erhielt.
So ist es anerkannt, daß einen Erwerber eines Grundstucks erst mit Eintragung ins Grundbuch der Anspruch aus § 2 MHG zustehen kann, er also vorher – selbst bei Abtretung der Mietzinsansprüche oder Vereinbarung eines früheren Zeitpunktes für Übergang von Nutzungen und Lasten – keine Mietzinserhöhung verlangen kann (vgl. Sternel, Mietrecht, Randnr. III 552 und 637 sowie Emmerich-Sonnenschein, Miete, Handkommentar, Randnr. 21 zu § 2 MHRG,jeweils mit weiteren Nachweisen). Ein dennoch vom Erwerber vor Eigentumsumschreibung abgegebenes Erhöhungsverlangen ist damit unwirksam. Allenfalls eine Bevollmächtigung des Erwerbers durch den Vermieter kann in Betracht kommen. Dann aber ist die Erhöhungserklärung eine solche des Vermieters und nicht des Erwerbers. Ein derartiger Fall liegt vorliegend aber nicht vor. Hier hat die Klägerin im eigenen Namen die Erklärung abgegeben und nicht etwa namens und in Vollmacht des Zwangsverwalters, so daß gegebenenfalls nach Beendigung der Zwangsverwaltung die Erklärung als solche des Zwangsverwalters auch nicht zugunsten der wieder verfügungsberechtigten Klägerin wirken könnte. Ist damit die Mieterhöhungserklärung nicht vom berechtigten Vermieter oder für diesen durch einen ordnungsgemäß Bevollmächtigten erklärt worden, so ist die Erklärung unwirksam. Die Klägerin hätte damit nach Aufhebung der Zwangsverwaltung lediglich erneut eine Mieterhöhungs erklärung abgeben können.
Da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, war die Klage mit den sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO ergebenden Nebenfolgen abzuweisen.
Unterschriften
Stehling
Fundstellen
Dokument-Index HI1208047 |
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