AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 09.09.1998 - 6 C 421/97

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.323,91 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 20. März 1998 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/20 und die Beklagten 19/20 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung restlicher Betriebs- und Heizkosten in Hohe von zusammen 1.323,91 DM aus § 535 Satz 2 BGB. Die weitergehende Klage ist unbegründet.

I. Betriebskostenabrechnung 1996:

Der aus der Betriebskostenabrechnung 1996 auf die Beklagten entfallende Nachzahlungsbetrag beträgt 770,82 DM.

Die Betriebskostenabrechnung 1996 ist formell ordnungsgemäß erstellt. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist bei der Abrechnung über Vorschußzahlungen nicht erforderlich, weil die in einem Jahr tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet werden. Anders ist dies bei der Vereinbarung einer Bruttokaltmiete und der Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten. Die einzelnen Kostenpositionen der Abrechnung sind in der Anlage zur Abrechnung hnreichend und unter der nicht erforderlichen Angabe der einzelnen Rechnungsdaten erläutert.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1996 ist jedoch bei den Kosten für die Be- und Entwässerung zu berichtigen, denn die Klägerin hat bei dieser Position 189,15 DM zuviel abgerechnet. Statt der in Ansatz gebrachten Gesamtkosten in Höhe von 30.726,28 DM durfte sie nur solche in Höhe von 30.537,13 DM ansetzen, weil sie einen Sprengwasserabzug bei den Berliner Wasserwerken nicht beantragt hat.

Die Klägerin hat die im Vergleich zum Vorjahr erhöhten Kosten für die Be- und Entwässerung hinreichend erläutert, indem sie auf einen Mehrverbrauch und eine Steigerung der Kosten verwiesen hat. Zu Recht wenden die Beklagten aber gegen die Be- und Entwässerungskosten, die nicht notwendigerweise getrennt aufzuführen sind, die Nichtvornahme eines Spengwasserabzuges ein. Insoweit ist die Abrechnung der Klägerin zu korrigieren und sind von den Gesamtkosten für die Be- und Entwässerung 189,15 DM für 39 m³ Abwasser in Abzug zu bringen. Unerheblich ist, daß die Berliner Wasserwerke der Klägerin mangels eines entsprechenden Antrages für 1996 einen Sprengwasserabzug nicht gewährt haben. Aus Gründen einer ordnungsgemäßen und wirtschaftlichen Verwaltung und im Interesse der Mieter wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, einen solchen Antrag zu stellen, um die Kosten so gering wie möglich zu halten. Ausweislich des von der Klägerin eingereichten Schreibens vom 24.11.1997 gewähren die Wasserwerke für das Grundstück im Jahr 1997 einen pauschalen Sprengwasserabzug von 39 m³, was bei einem Betrag von 4,85 DM/m³-Abwasser im Jahr 1996 einen Abzug von 189,15 DM für das Kalenderjahr 1996 bedeutet. Diesen Betrag muß sich die Klägerin entgegenhalten halten lassen. Daraus ergeben sich umlagefähige Be- und Entwässerungskosten in Höhe von noch 30.537,13 DM (= 30.726,28 DM abzüglich 189,15 DM). Die Klägerin ist auch nicht verpflichtet, durch den Einbau von Wasseruhren das Sprengwasser konkret durch die Wasserwerke berechnen zu lassen, denn die Beklagten haben nicht im einzelnen dargelegt, daß dies insgesamt gesehen kostengünstiger wäre. Hierbei maß berücksichtigt werden, daß das Grundstück recht groß ist und nicht allein von einer Zapfstelle aus gewässert werden kann.

Bei den Kosten für Sträßenreinigung und Müllabfuhr ist der Vermieter entgegen der Ansicht der Beklagten nicht verpflichtet, die Straßenreinigungsklasse, die Bezeichnung und Größe der Müllbehälter oder deren Abholungstermine in der Abrechnung anzugeben. Insoweit stellen die Beklagten weit überhöhte Anforderungen, abgesehen von der Tatsache, daß ihnen neben der Anzahl und Größe der Mülltonnen oder -container auch deren Abholungstermine aus eigener Anschauung bekannt sein müßten. Wünschen sich die Beklagten nähere Angaben, müssen sie von ihrem Recht die Belege einzusehen, Gebrauch machen.

Die Gartenpflegekosten und die Kosten für die Eis- und Schneebeseitigung hat die Klägerin hinreichend erläutert, denn sie hat in der Anlage zur Abrechnung dargelegt, daß weniger Gartenpflege als im Vorjahr 1995 durchgeführt worden ist. Als Begründung für eine Verringerung der Kosten ist dies ausreichend. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Jahresabrechnung per 31.12.1996, in der die einzelnen Rechnungen aufgeführt worden sind. Schließlich erheben die Beklagten keine Einwendungen gegen den Kostenansatz als solchen.

Soweit die Beklagten rügen, der Abrechnung 1996 lasse sich nicht entnehmen, welche Versicherungen, bei welchem Unternehmen, zu welchen Prämien abgeschlossen seien, steht dies der Ordnungsgemäßheit der Abrechnung nicht entgegen. Zum einen hat die Klägerin in der Jahresabrechnung als Versicherer die … angegeben und die Versicherungsarten aufgeführt. In der Anlage zur Abrechnung hat sie fern...