AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 05.10.2005 - 104a C 226/05

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestands wird nach § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber nicht begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ausgleich des in der Heizkostenabrechnung vom … für den Zeitraum vom … ermittelten Nachzahlungsbetrages in Höhe von ….

1. Unstreitig hat zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrages vom … in der Zeit vom … bis zum … ein Mietverhältnis über eine … Zimmer-Wohnung im … Stock … auf dem Grundstück … bestanden.

Die Wohnung wird durch eine Öl-Zentralheizung mit Wärme sowie auch zentral mit warmem Wasser versorgt.

Die Aufwendungen hierfür werden nach dem Mietvertrag auf die angeschlossenen Wohnungen anteilig „entsprechend den gesetzlichen Vorgaben” umgelegt, wobei ein fester Anteil in Höhe von 50 % nach dem Verbrauch verteilt werden soll. Hierzu heißt es in dem Mietvertrag unter § 5 Abs. 4.: „Der Mieter erkennt schon heute die bisherige Umlagepraxis als auch für ihn als verbindlich an.” und unter Abs. 5.: „Der Mieter erkennt das bisherige Ablesung- und Berechnungsverfahren auch für ihn als verbindlich an.”. Ferner ist unter § 10 Abs. 4. geregelt: „Mieterseits besteht kein Anspruch auf die Erstellung von Betriebskosten-, Heizkosten- oder anderen Abrechnungen bei zwischenzeitlichem Auszug. Alle Abrechnungen werden nur im Rahmen ihrer routinemäßigen Erstellung vorgelegt.”

2. Die Heizkostenabrechnung vom … für den Zeitraum vom … begründet keinen Anspruch auf den dort ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von ….

a) Dabei kann zu Gunsten des Klägers davon ausgegangen werden, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.

Nach den vom BGH (NJW 1982, 573) aufgestellten Grundsätzen muss die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Der Mieter muss dadurch in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Diesen Voraussetzungen genügt die Aufstellung im Wesentlichen. Lediglich die Ermittlung der geschätzten Verbrauchseinheiten des Heizkörpers im Badezimmer ist nicht nachvollziehbar erläutert. Es kann dahingestellt bleiben, ob mit der Erklärung des Klägers im Schriftsatz vom … Schätzung erfolge „auf Grundlage von vergleichbaren Wohnungen im gleichen Haus und durch Berechnen der Grundfläche der betroffenen Zimmer” die erforderliche Transparenz nachträglich erzielt worden ist, denn es fehlt jedenfalls an der materiellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.

b) Der Kläger hat nicht schlüssig dargelegt, dass die Angaben über den individuellen Wärme- und Warmwasserverbrauch der Beklagten in der vorgelegten Abrechnung richtig sind und das Abrechnungsergebnis daher materiell zutreffend.

Ausweislich der Abrechnung sind die Verbrauchskosten für die Beheizung ausgehend von den insgesamt im Abrechnungszeitraum vom … bis … für die Wohnung ermittelten … Einheiten – wovon der Verbrauchswert der Heizung im Badezimmer mangels eines dort angebrachten Heizkostenverteilern lediglich geschätzt ist – nach den auf die Nutzungszeit der Beklagten entfallenden Gradtaganteilen und die Verbrauchskosten für die Warmwasserversorgung ausgehend von den insgesamt in dem Abrechnungszeitraum für die Wohnung ermittelten … zeitanteilig den Beklagten zugerechnet worden. Diese Verteilungsmaßstäbe entsprechen weder den Vorgaben der Heizkostenverordnung noch einer wirksamen abweichenden Vereinbarung zwischen den Parteien.

(1) Nach § 9 b Abs. 1 HeizkV hat der Gebäudeeigentümer bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes eine Ablesung der Verbrauchverfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen und nach Abs. 2 die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf der Grundlage der Zwischenablesung auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Nur wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder wenn sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsel aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zulässt, können nach Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 die gesamten Kosten zeitanteilig bzw. die Kosten des Wärmeverbrauchs auch nach Gradtagszahlen aufgeteilt werden. Dass diese Voraussetzungen hier vorliegen würden, behauptet der Kläger selbst nicht; es ist davon auszugehen, dass eine Zwischenablesung technisch möglich gewesen wäre.

(2) Nach § 9 b Abs. 4 HeizkV können von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen wirksam getroffen werden.

Dies ist hier aber nicht geschehen.

(a) Die Bestimmung in § 10 Abs. 4. des Mietvertrages schließt lediglich den Anspruch auf Erstellung einer Zwischenabrechnung auf den Zeitpunkt des Auszugs aus. Eine Vereinbarung über die Modalitäten der turnusgemäßen Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist darin nicht enthalten.

(b) Die Regelungen in § 5 Abs. 4. und Abs. 5. jeweils am Ende, wonach der Mieter die bisherige Umlagepraxis sowie das bish...