Abrechnung

Leitsatz

• Abrechnungs-Anfechtung (u.a. Schätzung des Brennstoff-Endbestands; langjährige Änderung des Kostenverteilungsschlüssels; ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechende Entlastung des Verwalters)

• Weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft zu Kostenansätzen im Wirtschaftsplan

• Wichtige Gründe gegen die Wiederwahl des Verwalters

• Speicher nicht als Wohnraum nutzbar

• Verspätete Protokollversendung durch den Verwalter kann es rechtfertigen, ihm einen Teil der Gerichtskosten aufzuerlegen

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 15 Abs. 2 und 3 WEG, § 21 Abs. 3 und 4 WEG, § 26 Abs. 1 und 2 WEG, § 28 WEG, § 47 WEG; § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung

Kommentar

1. Wohnungseigentümer können auch einzelne unselbständige Elemente einer Jahresabrechnung zum selbständigen Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses erheben.

2. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entsprechen, bei versehentlich unterbliebener Messung des Brennstoff-Endbestandes zum Jahresende durch Mehrheitsbeschluss die aus dem Durchschnitt der für die vergangenen Abrechnungsperioden zum Stichtag ermittelten Brennstoff-Endbestände errechnete Menge für die Jahresabrechnung zugrunde zu legen (interessegerecht, vgl. § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 1541).

Dem gegenüber können die gemeinschaftlichen Stromkosten nicht als Heiznebenkosten nach dem Heizkostenabrechnungs-Maßstab verteilt werden, sind vielmehr als solche gemeinschaftlicher Räume und Anlagen Betriebskosten im Sinne der Gemeinschaftsordnung.

Vorliegend war auch nicht zu erörtern, ob der hier in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Verteilungsschlüssel für Heizung und Warmwasser durch den Verteilungsmaßstab nach der Heizkostenverordnung (am 01.03.1984 in Kraft getreten) abgelöst ist (dazu BayObLG, NZM 1999, 908). Jedenfalls erfordert eine abweichende Verteilung der Gemeinschafts-Stromkosten entweder als Dauerregelung für die künftigen Verhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander eine Änderung der Gemeinschaftsordnung oder, als Regelung für die einzelne Abrechnungsperiode, einen allstimmigen Beschluss (§ 15 Abs. 1 u. 2 GO); Fehlt es daran, ist der Beschluss, wenn nicht nichtig, so jedenfalls anfechtbar (BGH vom 20.09.2000, NJW 2000, 3500) und nach § 23 Abs. 4 WEG für unwirksam zu erklären.

Trotz der Nichtigkeit eines Beschlussteils zur Umlegung der Gemeinschaftsstromkosten kann ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss i.ü. aufrecht erhalten bleiben (h.M.).

Ist eine Abrechnungs-Genehmigungsfiktionsklausel vereinbart (im Sinne einer Zustimmung aller Eigentümer, die durch eine unwiderlegliche Zugangs- und Zustimmungsvermutung ersetzt wird, BGHZ 113, 197/199), hindert dies Eigentümer nicht daran, in einer folgenden Versammlung einen erneuten Beschluss ggf. gleichen Inhalts zu fassen, der an die Stelle des früheren, zudem in diesem Zeitpunkt noch nicht bestandskräftigen Erstbeschluss tritt.

Auch ein seinerzeit zustimmender Eigentümer kann noch diesen Beschluss grundsätzlich anfechten, da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Eigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Ausnahmefall mit zu verneinendem Rechtsschutzbedürfnis (wie etwa bei Verfahrensverstößen) lag vorliegend nicht vor.

3. Auch eine langjährige, von einem in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichende Abrechnungspraxis führt grundsätzlich nicht zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung. Allenfalls kann eine förmliche Abänderungsvereinbarung dann entbehrlich sein, wenn feststeht, dass sämtliche Eigentümer sie in dem Bewusstsein vorgenommen haben, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (BayObLG, NJW 1986, 385/386; DWE 1994, 26/28; OLG Zweibrücken, FGPrax 1999, 140/141; ZMR 1999, 853/854). Darauf, zu welchem Zeitpunkt hier der Antragsteller selbst Wohnungseigentümer wurde, und wie lange er die unzulässige Abrechnungsweise durch Genehmigung der jährlichen Abrechnungen mittrug, kommt es nicht an.

4. Geht die Jahresabrechnung von einem unzutreffenden Verteilungsmaßstab aus, entspricht auch in einem solchen Fall die Entlastung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung; der entsprechende Entlastungsbeschluss ist deshalb für ungültig zu erklären (h.M.).

5. Ein Einzelposten "Hausmeisterkosten" in einem Wirtschaftsplan kann isoliert angefochten werden (h.M.), insbesondere dann, wenn er gesonderter Gegenstand eines Eigentümerbeschlusses ist.

Bei Kostenansätzen (hier: zu den anfallenden Hausmeisterkosten) im Wirtschaftsplan steht der Gemeinschaft regelmäßig ein weiter Ermessensspielraum zu; Eigentümer können hier grundsätzlich knapp oder großzügig kalkulieren (h.M.).

6. Der Wiederbestellungsbeschluss eines Verwalters ist dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wahl dieses Verwalters spricht; dies ist eine Tat- als auch Rechtsfrage. Ob festgestellte Umstände einzeln oder in ihr...