§ 8 Steuerpflichtiger Erwerb, Wertermittlung und Bewertung / (b) Alterswertminderung

Rz. 77

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist gem. § 190 Abs. 4 S. 1 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen, da das Gesetz beim Herstellungswert von einem neu errichteten Gebäude ausgeht. Die Alterswertminderung wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt, § 190 Abs. 4 S. 2 BewG. Dabei wird von einer linearen jährlichen Wertminderung ausgegangen, so dass etwa bei einer für ein Einfamilienhaus geltenden Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ein jährlicher Wertabschlag i.H.v. ca. 1,4 % angenommen wird.

Rz. 78

Der Berechnung des Gebäudealters sind der Tag der erstmaligen Bezugsfertigkeit (vorher lag kein Gebäude vor) und der Tag der Entstehung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer gem. § 9 ErbStG zugrunde zu legen.^[36]

Wie beim Ertragswertverfahren, ist eine Mindestrestnutzungsdauer anzusetzen. Gemäß § 190 Abs. 4 S. 5 BewG ist der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Wenn eine geringere Nutzungsdauer objektiv feststeht, wie z.B. bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann nach Auffassung der Finanzverwaltung dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden.^[37]

Rz. 79

Sind in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag "durchgreifende" Modernisierungen vorgenommen worden, ist die Restnutzungsdauer zu verlängern, wobei nach dem in R B 190.7 Abs. 3 ErbStR vorgesehenen Punktesystem zu verfahren ist:

Modernisierungselemente	Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung	3
Modernisierung der Fenster	2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Modernisierung der Heizungsanlage	2
Wärmedämmung der Außenwände	2
Modernisierung von Bädern	2
Einbau von Bädern	3
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken und Fußböden	3
Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung	3
11 bis 15 Punkte: überwiegend modernisiert über 15 Punkte: umfassend modernisiert

Liegt eine überwiegende Modernisierung (11-15 Punkte) bzw. eine umfassende Modernisierung (15 Punkte) vor, ist die Restnutzungsdauer abhängig von der üblichen Gesamtnutzungsdauer (siehe Rdn 102>) nach den Tabellen in R B 190.7 Abs. 3 ErbStR zu verlängern.

[36] Rössler/Troll/Halaczinsky, BewG, §§ 189–191 Rn 18.

[37] R B 190.7 Abs. 5 S. 4 ErbStR 2019.