§ 7 Die Wohnungseigentümerversammlung / 2. Das Stimmrecht in Sonderfällen

Rz. 107

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ist die GbR selber im Grundbuch eingetragen, üben der oder die nach dem Gesellschaftsvertrag zur Geschäftsführung berechtigten Vertreter, ohne besondere Regelung alle Gesellschafter gemeinsam (§ 709 Abs. 1 BGB) das Stimmrecht aus. Sind die Gesellschafter im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, gibt es gegenüber sonstigen Eigentümermehrheiten keine Besonderheiten.

Rz. 108

Insolvenzverwalter. Nur er ist stimmberechtigt. Ganz anders der vorläufige "schwache" Insolvenzverwalter: Er hat kein Stimmrecht und auch sonst keine Rechte und Pflichten gegenüber der WEG (→ § 12 Rdn 70).

Rz. 109

Minderjährige werden von ihren Eltern vertreten (§ 1629 Abs. 1 S. 2 BGB).

Rz. 110

Nießbrauch. Wirtschaftlich gesehen steht der Nießbraucher der Wohnung zwar näher als der Eigentümer. Trotzdem ist nur letzterer stimmberechtigt; das Stimmrecht geht auch nicht hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände auf den Nießbraucher über. Es kann zwar durchaus sein, dass der Wohnungseigentümer nach den dem Nießbrauch zugrunde liegenden Vereinbarungen gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet ist, bei der Stimmabgabe dessen Interessen zu berücksichtigen, nach dessen Weisungen zu handeln oder ihm eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Ob er sich daran hält oder nicht, ist aber nur für das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Nießbraucher von Bedeutung, nicht für die Gemeinschaft.^[132]

Rz. 111

Unterteilung. Beim Wertprinzip versteht es sich von selbst, dass die Unterteilung keinen Einfluss auf die Stimmkraft hat.^[133] Aber auch bei Geltung des Objekt- oder Kopfprinzips hat die Entstehung weiterer Sondereigentumseinheiten infolge Unterteilung keine Vermehrung der Stimmrechte zur Folge. Das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht wird entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen selbstständig zugewiesen.^[134] Wird eine Einheit z.B. in zwei Einheiten geteilt, hat jede der neu entstandenen Einheiten eine halbe Stimme, die unabhängig von der anderen halben Stimme eingesetzt werden kann (keine analoge Geltung von § 25 Abs. 2 S. 2 WEG); Abstimmungsergebnisse wie z.B. "8,5 Ja-Stimmen, 7,5 Nein-Stimmen" sind möglich.^[135] Für den Versammlungsleiter wird die Stimmauszählung dadurch schwieriger, weil er nicht nur die Anzahl der Stimmen, sondern auch deren Wertigkeit feststellen muss.

Rz. 112

Verbindung. Beim Objektstimmrecht führt die Vereinigung von zwei Wohnungen dazu, dass der Eigentümer nur noch eine Stimme hat.^[136]

Rz. 113

Werdender Wohnungseigentümer. Gem. § 8 Abs. 3 WEG ist nur er – nicht (auch nicht ergänzend) der Bauträger – stimmberechtigt.

Rz. 114

Zwangsverwaltung. Durch die Beschlagnahme geht das Verwaltungs- und somit auch das Stimmrecht auf den Zwangsverwalter über, außer wenn die Beschlussfassung (ausnahmsweise) für die Zwangsverwaltung nicht relevant ist (bspw. bei einer Benutzungsregelung).^[137] Stehen mehrere Wohnungen einer WEG unter Zwangsverwaltung, hat der Zwangsverwalter auch bei Geltung des Kopfprinzips nicht nur eine Stimme, sondern mehrere (gilt also nicht als "ein Kopf").^[138]

[132] BGH v. 27.11.2020 – V ZR 71/20, ZMR 2021, 506.

[133] Siehe nur OLG Frankfurt/M. v. 15.12.2011 – 20 W 70/11, ZWE 2012, 272.

[134] Zum Objektprinzip: BGH v. 7.10.2004 – V ZB 22/04, ZMR 2004, 834; zum Kopfprinzip: BGH v. 27.4.2012 – V ZR 211/11, ZMR 2012, 639.

[135] Riecke, in: Riecke/Schmid, § 25 Rn 58.

[136] AG Dortmund v. 14.6.2019 – 514 C 4/19, ZMR 2019, 800.

[137] AG Duisburg-Ruhrort v. 19.4.2021 – 28 C 53/20; LG Berlin v. 19.9.2008 – 85 T 404/07, ZMR 2009, 474; KG v. 14.3.1990 – 24 W 4243/89, WuM 1990, 324.

[138] KG v. 19.7.2004 – 24 W 322/02, NZM 2004, 878.