§ 7 Der Erblasser als Mandant / a) Wohnungsrecht

Rz. 643

Als Gegenleistung kann zunächst die Vereinbarung eines Wohnungsrechts getroffen werden. Bei der Art des Wohnungsrechts ist zum einen das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB und zum anderen das schuldrechtliche Wohnrecht, welches durch eine sog. Wohnungsreallast zu sichern ist, zu unterscheiden.

Rz. 644

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Wohnungsreallast lediglich ein Recht auf Wohnungsgewährung allgemeiner Art gibt, während das dingliche Wohnungsrecht ein Recht auf Wohnung an einem bereits festgelegten Grundstücksteil begründet mit der Konsequenz, dass das dingliche Wohnungsrecht bei Zerstörung bzw. Untergang des Objektes erlischt, während die Wohnungsreallast dazu führt, dass ein entsprechender Wohnraum erneut zur Verfügung zu stellen ist.^[714]

Rz. 645

Bei der Gestaltung ist bspw. zu klären, ob der Wohnungsberechtigte die Wohnung auch Dritten überlassen kann oder ob er sie nur höchstpersönlich, in gesetzlichem Regelumfang, benutzen darf. Daneben ist die Lastentragung zu regeln, d.h. es ist zu regeln, wer die mit der Ausübung des Wohnungsrechts verbundenen Ausgaben (gewöhnliche/außergewöhnliche) zu tragen hat. Dabei handelt es sich zum einen um verbrauchsbezogene Ausgaben, zum anderen um substanzbezogene Aufwendungen, wie beispielsweise Reparaturen, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Darüber hinaus sollten Regelungen zu der Frage getroffen werden, welche Auswirkungen es auf das Wohnungsrecht hat, wenn der Berechtigte die Wohnung (z.B. aus gesundheitlichen Gründen) verlassen hat und nicht damit zu rechnen ist, dass er die Wohnung jemals wieder nutzen wird.

Rz. 646

Bei mehreren Berechtigten (bspw. Ehegatten) ist die Bestellung des Wohnungsrechts für diese als Gesamtgläubiger nach § 428 BGB üblich. Ist nur einer der Ehegatten Eigentümer des Übergabeobjekts, lässt sich ein sofortiges Zuwendungswohnrecht an den anderen Ehegatten vermeiden, indem das Wohnungsrecht zunächst nur für den Eigentümer-Ehegatten bestellt wird und der andere Ehegatten ein auf das Vorversterben des Eigentümer-Ehegatten aufschiebend bedingtes Wohnungsrecht erhält.

(Zur Überleitungsfähigkeit des Wohnungsrechts, wenn der Berechtigte in einem Heim untergebracht werden muss, vgl. Rdn 723, 725).

Hinweis

Zu beachten ist, dass die Vereinbarung eines Wohnungsrechtsvorbehalts – je nach konkreter vertraglicher Ausgestaltung – einem Anlauf der Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB entgegenstehen kann. Darüber hinaus sind die Auswirkungen des sog. Niederstwertprinzips zu beachten (näher hierzu siehe § 17 Rdn 84).

Rz. 647

Formulierungsbeispiel: Wohnungsrecht

(1) Der Übergeber behält sich an der gesamten Erdgeschosswohnung des Vertragsobjekts, bestehend aus drei Zimmern, Küche und Bad, das in der Ausübung unentgeltliche und ausschließliche Wohnungsrecht vor. Die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume sind in der dieser Urkunde als Anlage beigefügten Skizze schraffiert gekennzeichnet. Die Beteiligten haben die Skizze, auf welche verwiesen wird, eingesehen und genehmigt.

Das Wohnungsrecht umfasst weiter das Recht zur Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen, insbesondere des Kellers und des Speichers sowie von Hof und Garten.

(2) Die Erschienenen bewilligen und beantragen zugunsten des Übergebers die Eintragung des vorstehend bestellten Wohnungsrechtes als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) auf dem Grundstück Flst. Nr. (…) mit der Maßgabe, dass zur Löschung des Rechts der Todesnachweis genügen soll.

(3) Wegen der Tragung von Kosten und Lasten gilt:

Der Übergeber hat die Kosten für die Ver- und Entsorgung (Heizung, Strom, Wasser, Licht, Abwasser, Müllabfuhr, Kaminkehrer etc.) insoweit alleine zu tragen, als sie sich durch Verbrauchsmesseinrichtungen eindeutig zuordnen lassen. Soweit sie sich durch Verbrauchsmesseinrichtungen nicht eindeutig zuordnen lassen, hat der Übergeber (…) Prozent der Kosten, die für das Grundstück Flst. (…) anfallen, zu tragen.

Schönheitsreparaturen, die innerhalb der Räumlichkeiten anfallen, die dem alleinigen Nutzungsrecht des Übergebers unterliegen, trägt dieser selbst. An weiteren Kosten, speziell Kosten für Fassadensanierungen, Dachsanierungen und Heizungssanierungen, Erschließungskosten nach dem BauGB, Anliegerbeiträge nach dem KAG und Grundsteuer hat er sich nicht zu beteiligen.

Der jeweilige Grundstückseigentümer hat die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume stets in einem gut bewohn-, benutz- und beheizbaren Zustand zu erhalten bzw. sie in diesen zu versetzen.

(4) Die Ausübung der Rechte aus dem Wohnungsrecht kann Dritten nicht überlassen werden. Das Wohnungsrecht ruht für die Dauer einer auswärtigen Unterbringung in einem Krankenhaus, Alten- oder Pflegeheim und lebt bei einer Rückkehr wieder auf; in diesem Fall ist für ersparte Aufwendungen während der auswärtigen Unterbringung kein Ersatz zu leisten.

(5) Rein schuldrechtlich wird vereinbart, dass das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Übergeber sich länger als sechs Monate i...