§ 6 Die ordnungsmäßige Verwaltung: Rechte und Pflichten ... / 5. Forderungen (Geltendmachung oder Abwehr)

Rz. 19

Die außergerichtliche und gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen z.B. gegen den früheren Verwalter, gegen Miteigentümer, den Bauträger, den Nachbarn oder andere Dritte entspricht – inklusive Rechtsanwaltsbeauftragung – ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn die Ansprüche offenkundig nicht in Betracht kommen; dass rechtliche Schritte auch scheitern können, steht der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses nicht entgegen, solange der Misserfolg nicht von vornherein fest steht.^[29] In aller Regel entspricht es dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, auch zweifelhafte Fälle gerichtlich klären zu lassen.^[30] Ob die Ansprüche bestehen oder nicht, ist keine Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung, die im Anfechtungsverfahren zu prüfen wäre, sondern bleibt der Prüfung im ggf. nachfolgenden Rechtsstreit vorbehalten (→ § 3 Rdn 69). Nach dem LG Koblenz besteht bei guten Erfolgsaussichten (im Fall ging es um Ansprüche gegen den Ex-Verwalter) ein Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung;^[31] die zutreffende Entscheidung steht insoweit aber im Widerspruch zu dem andernorts anerkannten "Verzeihungsermessen" der Gemeinschaft (dazu nachfolgend). Ein Beschluss zur Geltendmachung von Forderungen sollte grundsätzlich dem folgenden Schema entsprechen; konkrete Muster finden sich oben (→ § 3 Rdn 67, § 4 Rdn 120).

Rz. 20

a) Fristbewehrte Aufforderung (= Geltendmachung der Forderung).

b) Bestimmung der Konsequenzen beim Ausbleiben der Erfüllung, also i.d.R. rechtliche Schritte (insoweit sog. Vorbereitungsbeschluss).

c) Finanzierung (Mittelaufbringung und Kostenverteilung).

Rz. 21

Auch die gegenteilige Entscheidung kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also z.B. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter (Stichwort: "Verzeihungsermessen")^[32] oder Bereicherungsansprüche gegen Miteigentümer^[33] nicht geltend zu machen oder eine Forderung (z.B. im Wege des Vergleichs) zu erlassen.

Rz. 22

Für die (Nicht-)Bezahlung von Forderungen, die gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden, gilt das Gleiche. Die Ablehnung bzw. Zurückweisung von Forderungen entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn die Ansprüche offensichtlich und ohne jeden vernünftigen Zweifel bestehen.^[34] Genauso ist es vom Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft gedeckt, eine zweifelhafte Forderung zu bezahlen.

[29] BGH v. 30.11.2012 – V ZR 234/11, ZMR 2013, 288; LG Hamburg v. 2.6.2016 – 318 S 75/15, ZWE 2017, 458.

[30] LG Karlsruhe v. 9.1.2012 – 11 S 61/09, ZWE 2012, 138; OLG München v. 9.2.2010 – 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469.

[31] LG Koblenz v. 30.4.2018 – 2 S 67/16, ZMR 2018, 795, Rn 28.

[32] LG Hamburg v. 25.5.2011 – 318 S 208/09, ZMR 2012, 290, Rn 36.

[33] LG Hamburg v. v. 2.6.2016 – 318 S 75/15, ZMR 2016, 900.

[34] BGH v. 2.10.2015 – V ZR 5/15, NZM 2015, 937.