§ 4 Güterstände / (1) Bewertung von Grundvermögen nach dem BewG

Rz. 452

Zum Grundvermögen gehören nach § 68 Abs. 1 BewG der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör, das Erbbaurecht und das Wohneigentum, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder um Betriebsgrundstücke handelt.

In Abgrenzung zum Betriebsvermögen liegt Grundvermögen immer dann vor, wenn die betriebliche Nutzung des Grundstückes nach § 99 Abs. 2 S. 2 BewG weniger als 50 % beträgt.

Rz. 453

Der Begriff der unbebauten Grundstücke ergibt sich aus § 145 Abs. 1 S. 1 BewG. Demnach sind unbebaute Grundstücke solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Als Gebäude sind Bauwerke anzusehen, die Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewähren.

Rz. 454

§ 179 BewG regelt die Bewertung unbebauter Grundstücke. Danach bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt nach der Bewertungsformel:

Fläche x Bodenrichtwert

Rz. 455

Bebaute Grundstücke sind solche, auf die die in § 145 Abs. 1 BewG genannten Merkmale nicht zutreffen. Somit handelt es sich hierbei um benutzbare Bauten, wobei alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude objektiv genutzt werden kann.

Rz. 456

Gemäß § 182 Abs. 1 BewG ist der Wert der bebauten Grundstücke entweder nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln.

Rz. 457

Das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG dient gemäß § 182 Abs. 2 BewG zur Bewertung von Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.

Rz. 458

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG dient gemäß § 182 Abs. 3 BewG zur Bewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken sowie gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Rz. 459

Das Sachwertverfahren nach den §§ 189 bis 191 BewG dient gemäß § 182 Abs. 4 BewG zur Bewertung von Grundstücken im Sinne des § 182 Abs. 2 BewG, wenn kein Vergleichswert vorliegt, von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken mit Ausnahme der in § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG genannten Grundstücke sowie sonstigen bebauten Grundstücken.