Rz. 379
Der Nachlasspfleger benötigt für Verfügungen über das Grundstück eine nachlassgerichtliche Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB (siehe § 6 Rdn 31 ff.). Solange diese nicht vorliegt, ist der Vertrag schwebend unwirksam.
Rz. 380
Insofern ist es sinnvoll, dem zuständigen Nachlassrechtspfleger vor notarieller Beurkundung des Kaufvertrags einen Entwurf zur Vorprüfung der Genehmigungsfähigkeit vorzulegen und mit ihm die Angemessenheit des Kaufpreises zu erörtern. Im Regelfall wird hierfür die Vorlage eines Verkehrswertgutachtens erforderlich sein, das der Rechtspfleger auf Plausibilität zu prüfen hat (siehe Rdn 332 ff.). Bei unbebauten Grundstücken kann ggf. auch eine Orientierung am Bodenrichtwert nach §§ 193 Abs. 3, 196 BauGB ausreichen.
Rz. 381
Die Vertragsgestaltung des Kaufvertrags übernimmt der Notar, der sinnvollerweise vom Käufer beauftragt werden sollte, da dieser dann auch für die Entwurfskosten einstehen muss, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Rz. 382
Der Nachlasspfleger sollte auch bedenken, dass für öffentliche Lasten (grundbezogene kommunale Abgaben wie Erschließungs- und Anliegerbeiträge oder die Grundsteuer)[301] das Grundstück und damit auch der Käufer haftet. Insofern ist zu ermitteln, ob diese rückständig sind und wie diese beglichen werden, z.B. direkt vom Käufer als Teil der Kaufpreiszahlung.
Rz. 383
Hinsichtlich der Regelung der Gebäudeversicherung im Kaufvertrag vgl. Rdn 140 ff. "Gebäudeversicherung".
Der Nachlasspfleger sollte den Vertragsentwurf prüfen oder – bei fehlender Sachkunde – prüfen lassen und dabei insbesondere Folgendes beachten:
Rz. 384
Hinsichtlich des Genehmigungsverfahrens sollte von einer sog. Doppelvollmacht an den Notar kein Gebrauch gemacht werden, auch wenn diese nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zulässig ist.[302] Bei der Doppelvollmacht wird der Notar von Käufer und Verkäuferseite bevollmächtigt, die erforderliche nachlassgerichtliche Genehmigung für den Nachlasspfleger bei Gericht zu beantragen und die Genehmigung in seinem Namen den Käufern mitzuteilen und gleichzeitig für die Käufer entgegenzunehmen. Hierdurch wird der eigentliche Sinn der §§ 1828, 1829 BGB umgangen. Der Nachlasspfleger soll nämlich bis zur Mitteilung der Genehmigung an den Käufer die Möglichkeit haben zu prüfen, ob das Geschäft auch jetzt noch das Beste für den Nachlass ist. Möglicherweise hat sich ja in der Zwischenzeit ein weiterer Kaufinteressent gemeldet, der einen erheblich höheren Kaufpreis bietet. Dann kann der Nachlasspfleger die Wirksamkeit des ursprünglich abgeschlossenen Vertrages verhindern, indem er von der Genehmigung keinen Gebrauch macht. Es ist daher zur Vermeidung des Automatismus der Doppelvollmacht anzuraten, dass der Nachlasspfleger das Genehmigungsverfahren selbst in der Hand hält und lediglich der Käufer den Notar bevollmächtigt, die Mitteilung des Nachlasspflegers über die Erteilung der nachlassgerichtlichen Genehmigung nach § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB entgegenzunehmen.
Rz. 385
Das formelle Genehmigungsverfahren kann mitunter lange dauern. Der Käufer hat nach § 1829 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, den Nachlasspfleger aufzufordern mitzuteilen, ob die Genehmigung erteilt sei. Hiernach muss die Mitteilung der Genehmigung binnen vier Wochen erfolgen, ansonsten gilt die Genehmigung als verweigert. Um diesen möglichen Zeitdruck zu vermeiden, empfiehlt es sich, diese Frist im notariellen Kaufvertrag zu verlängern.
Rz. 386
Formulierungsvorschlag: Verlängerung der Frist des § 1829 Abs. 2 BGB
Die Vertragsparteien vereinbaren, dass die Frist des § 1829 Abs. 2 BGB in ihrem Lauf gehemmt wird, solange das Genehmigungsverfahren bei Gericht betrieben wird, jedoch nicht länger als drei Monate nach Empfang der Aufforderung.
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