§ 3 Nachlasssicherung und -verwaltung von A–Z / 1. Voraussetzungen

Rz. 332

War der Erblasser Alleineigentümer des Grundstückes, sollte eine Veräußerung zurückgestellt werden. Falls der Nachlasspfleger im Rahmen der Erbenermittlung feststellt, dass die Ermittlungen der unbekannten Erben zu einem erfolgreichen Abschluss führen werden, hat er weitere Schritte hinsichtlich des Grundstückes mit den potentiellen Erben abzustimmen. Ist mit Ergebnissen im Rahmen der Erbenermittlung in Bälde nicht zu rechnen, kann der Nachlasspfleger die Veräußerung des Grundbesitzes erwägen, insbesondere, um bei sonst illiquidem Nachlass Nachlassverbindlichkeiten erfüllen zu können.^[279]

Rz. 333

Sollte der Nachlasspfleger nur einen Miteigentumsanteil verwalten und die übrigen Miteigentümer an der Verwertung des Grundbesitzes nicht mitwirken, kann der Nachlasspfleger das (Teilungs-)Versteigerungsverfahren in die Wege leiten. Er benötigt hierzu die Genehmigung des Nachlassgerichtes, § 181 Abs. 2 S. 2 ZVG.^[280]

Rz. 334

Die Veräußerung des Grundbesitzes durch den Nachlasspfleger wird insbesondere in den neuen Bundesländern oftmals durch die Zahlungsverpflichtung von Erschließungskosten erzwungen. Wird das Grundstück genutzt, kann der Nachlasspfleger mit etwaigen Gläubigern, insbesondere Erschließungsträgern, hinsichtlich der Erschließungskosten Ratenzahlungsvereinbarungen abschließen, die im Verhältnis zu dem vereinnahmten Nutzungsentgelt stehen. Der Erschließungsträger wird zur Sicherung seiner Forderung regelmäßig in Höhe der zu sichernden Forderungen Sicherungshypotheken in das Grundbuch eintragen lassen.

Rz. 335

Nach § 16 Abs. 2 EnEV hat der Verkäufer bei einem Verkauf eines bebauten Grundstücks dem potenziellen Käufer einen Energieausweis vorzulegen. Ein Verstoß ist bußgeldbewehrt (§ 8 EnEG, § 27 EnEV). Die Einhaltung des § 16 Abs. 2 EnEV ist aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Kaufvertrag, und der Energieausweis ist kein Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen, es sei denn, die Vertragsparteien haben die im Energieausweis beschriebenen Merkmale des Gebäudes ausdrücklich zum Gegenstand ihrer vertraglichen Vereinbarungen gemacht. Die EnEV beschränkt sich insofern auf die Informationsfunktion des Energieausweises im Sinne einer öffentlich-rechtlichen Pflicht.^[281]

Rz. 336

Beim Verkauf sind dann nach § 16a EnEV bestimmte Pflichtangaben aus einem vorliegenden Energieausweis in einer Immobilienanzeige anzugeben. Auch hier ist ein Verstoß bußgeldbewehrt (§ 27 Nr. 6 EnEV). Die Verpflichtung soll auch den Immobilienmakler treffen, der das Objekt in einer Anzeige anbietet.^[282]

Rz. 337

Je nach Art des Energieausweises und Objekt können Kosten für den Energieausweis zwischen 50–1.000 EUR anfallen.

Der Sinn des Energieausweises ist insbesondere fraglich, wenn eine Immobilie verkauft werden soll, die ohnehin abgerissen oder durch den Käufer umfassend saniert werden soll. In diesen Fällen wird vertreten, dass die Vorlage des Energieausweises entbehrlich ist, wobei die Rechtslage hier noch nicht vollständig geklärt ist.^[283]

[279] Vgl. hierzu: OLG München v. 7.1.2010 – 31 Wx 154/09, FGPrax 2010, 74 = RPfleger 2010, 326 = ZErb 2010, 54 = ZEV 2010, 366; OLG Braunschweig v. 11.2.2016 – 1 W 80/15, n.v.

[280] Vgl. Böttcher, ZVG, § 181 Rn 6.

[281] Söfker, in: Danner/Theobald, § 16 EnEv Rn 19.

[282] So: LG Berlin v. 1.6.2016 – 101 O 13/16, BeckRS 2016, 11122; LG Leipzig v. 10.5.2016 – 01 HK O 2761/15, BeckRS 2016, 11133; LG Bayreuth v. 28.4.2016 – 13 HK O 57/15, BeckRS 2016, 09974; LG Traunstein v. 12.2.2016 – 1 HK O 3385/15, BeckRS 2016, 03641; LG Münster v. 25.11.2015 – 021 O 87/15, BeckRS 2015, 20957; LG München I v. 16.11.2015 – 4 HK O 6347/15, BeckRS 2015, 20710; LG Tübingen v. 12.11.2015 – 20 O 60/15, BeckRS 2015, 20252; a.A.: LG Berlin v. 28.1.2016 – 52 O 204/15, BeckRS 2016, 04940; LG München II v. 3.12.2015 – 2 HK O 3089/15, BeckRS 2015, 19943.

[283] Vgl. Gutachten des Deutschen Notarinstituts v. 12.5.2014, Abruf-Nr.: 134324, abrufbar unter: www.dnoti.de/gutachten/.