§ 6 Nachlassgerichtliche Genehmigungen / VII. Geschäfte über Grundstücke

Rz. 31

Befinden sich im Nachlass des Erblassers Grundstücke, Eigentumswohnungen oder auch ein Erbbaurecht, kann der Nachlasspfleger über diese Rechte nur mit Genehmigung des Nachlassgerichts verfügen (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Rz. 32

Beabsichtigt der Nachlasspfleger, ein Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten, benötigt er auch hierfür die nachlassgerichtliche Genehmigung. Dieser Fall kann eintreten, wenn der Nachlasspfleger als Verkäufer einen Grundstückskaufvertrag abschließt und dem Käufer eine sog. "Belastungsvollmacht" erteilt. Der Käufer kann dann die Grundpfandrechtsbestellung "in Vollmacht der unbekannten Erben" (die Eigentümer bzw. Verkäufer) vornehmen. Zu diesem Zeitpunkt werden diese jedoch noch Eigentümer des Grundstückes sein, so dass die Belastung das Nachlassgrundstück betrifft. Hierfür ist eine Genehmigung des Nachlassgerichts erforderlich.^[14]

Rz. 33

Da zu den Rechten an einem Grundstück im Sinne von § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB auch Reallasten, Grunddienstbarkeiten und Vorkaufsrechte gehören, bedarf der Nachlasspfleger insbesondere der Genehmigung des Nachlassgerichts, wenn er das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belasten will.

Rz. 34

Dieser Fall, der gerade in den neuen Bundesländern häufiger auftritt, bedarf der Aufmerksamkeit des Nachlasspflegers. In der Regel tritt ein Versorgungsunternehmen mit dem Ansinnen an den Nachlasspfleger heran, ein Bauvorhaben auf dem Nachlassgrundstück durchzuführen. Der dem Nachlasspfleger vorgelegte Bauerlaubnisvertrag enthält in der Regel bereits die Verpflichtung zulasten der unbekannten Erben, das Grundstück zugunsten des Versorgungsunternehmens mit einer Grunddienstbarkeit zu belasten. Bereits diese Verpflichtung bedarf der nachlassgerichtlichen Genehmigung, da anderenfalls die gesetzlichen Schutzvorschriften umgangen würden (§ 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB).

Für die nachfolgende tatsächliche Bestellung der Grunddienstbarkeit muss der Nachlasspfleger dann wiederum die nachlassgerichtliche Genehmigung einholen.

Rz. 35

Die vorgenannten Ausführungen gelten auch für folgendes Beispiel:

Beispiel

Der Nachlasspfleger schließt mit der Gemeinde einen Bauerlaubnisvertrag für den Bau eines Radweges auf einer Teilfläche des Grundstückes der unbekannten Erben. Im Bauerlaubnisvertrag ist geregelt, dass die Gemeinde die Teilfläche zu einem späteren Zeitpunkt käuflich erwerben wird. Hier bedarf bereits der Bauerlaubnisvertrag der nachlassgerichtlichen Genehmigung, weil die Verpflichtung zum Verkauf der Teilfläche eine Verpflichtung zu einem dinglichen Rechtsgeschäft ist.

Rz. 36

Übernimmt der Nachlasspfleger ein Grundstück, welches bereits mit Hypotheken, Grundschulden und/oder Rentenschulden belastet ist und beabsichtigt der Nachlasspfleger die Löschung dieser bereits bestehenden Eintragungen, sieht zwar § 1821 Abs. 2 BGB vor, dass eine Genehmigung nach dieser Vorschrift nicht erforderlich ist. Da der Nachlasspfleger jedoch eine Verfügung über das Recht am Grundstück trifft, ist die Genehmigung nach § 1812 BGB einzuholen.

Rz. 37

Sind die unbekannten Erben Miteigentümer eines Grundstücks und beabsichtigt der Nachlasspfleger aus nachvollziehbaren Gründen die Auseinandersetzung, so kann der Antrag auf Teilungsversteigerung nach § 181 Abs. 2 S. 2 ZVG nur mit Genehmigung des Nachlassgerichts gestellt werden.

[14] OlG Zweibrücken v. 22.12.2004 – 3 W 130/04, FamRZ 2005, 832.