§ 29 Maklerrecht / 5. Beendigung und Unwirksamkeit des Maklervertrages

Rz. 18

Ist der Maklervertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, ist er mangels anderweitiger Regelung im Vertrag jederzeit ohne Einhaltung einer Frist von beiden Seiten kündbar.^[34] Die Kündigung wirkt nur für die Zukunft, so dass der Makler für während der Vertragslaufzeit erbrachte Leistungen seinen Provisionsanspruch behält, auch wenn der Hauptvertrag erst später geschlossen wird.^[35] Ansonsten endet der Maklervertrag durch Zweckerreichung oder mit Ablauf der vereinbarten Frist. Es kommt vor, dass Makler sich nach Ablauf der Vertragslaufzeit an den ehemaligen Auftraggeber wenden und einen Interessenten benennen. Die Frage, ob beim Zustandekommen des Hauptvertrages aufgrund dieses Nachweises dem Makler ein Provisionsanspruch erwächst, bedarf jeweils der Einzelfallbetrachtung und wird in der Regel über die Grundsätze des stillschweigenden Vertragsschlusses (vgl. Rdn 14 ff.) zu lösen sein.

Rz. 19

Das Fehlen der gewerberechtlichen Erlaubnis gemäß § 34c GewO berührt die zivilrechtliche Wirksamkeit des Maklervertrages nicht.^[36] Gleiches gilt bei Verstößen gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).^[37] Auf der Grundlage des § 5 WoVermG können sich Provisionsrückzahlungsansprüche ergeben. Verstöße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz führen grundsätzlich zur Nichtigkeit des Maklervertrages.^[38] Nach § 5 Abs. 1 RDG ist eine Rechtsdienstleistung zulässig, wenn sie als Nebenleistung zum typischen Tätigkeitsbild des Maklers gehört.^[39] Ist der Auftraggeber Verbraucher und der Maklervertrag als Außergeschäftsraumvertrag (§ 312b BGB) oder Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB) einzuordnen, steht dem Auftraggeber nach § 312g Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht zu, das nach § 355 Abs. 2 BGB binnen 14 Tagen seit Vertragsabschluss auszuüben ist.^[40]

Für ab dem 23.12.2020 abgeschlossene Maklerverträge betreffend den Erwerb einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist im Falle einer Tätigkeit des Maklers für beide Parteien Wirksamkeitsvoraussetzung für den Maklervertrag ferner, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe zur Zahlung einer Provision verpflichten (§ 656c BGB), sofern der Käufer Verbraucher ist.

[34] BGH NJW 1967, 198; Palandt/Sprau, § 652 Rn 12.

[35] BGH WM 1969, 884.

[36] BGH NJW 1981, 387; BGH NJW 1998, 62.

[37] OLG Frankfurt NJW 1979, 878.

[38] BGH NJW 1998, 1955 (zum Rechtsberatungsgesetz); Hamm/Schwerdtner, Rn 194.

[39] Dazu auch OLG Karlsruhe NJW-RR 2010, 994.

[40] Vgl. hierzu Fischer, NJW 2016, 3281, 3282; Hamm/Schwerdtner, Rn 165 ff. (zur Rechtslage bis zum 12.6.2014: Hamm/Schwerdtner, Rn 159 ff.).