§ 13 Öffentliches Recht / 3. § 250 BauGB n.F. – "Umwandlungs-/Aufteilungsverbot" nach dem Baulandmobilisierungsgesetz

Rz. 12

Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern vor der Umwandlung bestehender Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, ist nach einem sehr umstrittenen Gesetzgebungsverfahren ein neuer Genehmigungsvorbehalt in § 250 BauGB n.F. aufgenommen worden. Das Gesetz ist am 23.6.2021 in Kraft getreten, aber jeweils durch Rechtsverordnung umzusetzen.

Im Land Berlin ist die Verordnung bereits am 5.8.2021 verkündet worden^[26] und am Folgetag, dem 6.8.2021, in Kraft getreten. Sie tritt mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft. Gem. § 1 S. 1 der Verordnung unterliegt nunmehr im gesamten Gebiet des Landes Berlin die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung.^[27] Mit dem zügigen Erlass der weiteren Rechtsverordnungen wird gerechnet.

Gedacht ist der Genehmigungsvorbehalt für "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne von § 201a S. 3 und 4 BauGB", sofern diese Gebiete durch Rechtsverordnungen bestimmt sind, die – nach dem Gesetzeswortlaut – spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten müssen.

Die das Gesetz umsetzenden Rechtsverordnungen haben in der Begründung zwar anzugeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Im Vorfeld war jedoch befürchtet worden, dass in manchen Metropolen ggf. jeweils das gesamte Stadtgebiet mit dem Genehmigungsvorbehalt belegt wird, der Geltungsbereich also weit über den der Sozialen Erhaltungsverordnungen hinausgehen wird. Genau dies ist in Berlin eingetreten. Das bevorstehende Inkrafttreten des Gesetzes hatte daher zu einer regelrechten Flut an Teilungserklärungen geführt, die die Bauämter und Grundbuchämter (und Notare) in manchen Bezirken an ihre Grenzen gebracht hat.

Wichtig ist, dass der Genehmigungsvorbehalt nicht für aufzuteilende Neubauten, insbesondere also nicht für den Bauträgerbereich, gilt, sondern nur für Wohngebäude, die bereits am Tag des Inkrafttretens der umsetzenden Rechtsverordnung bestanden.

Nach § 250 Abs. 1 S. 2 BauGB n.F. gilt das Genehmigungserfordernis zudem nicht, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. In den Rechtsverordnungen kann diese Mindestanzahl jedoch abweichend bestimmt werden und zwischen drei und fünfzehn Wohnungen liegen.

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In bestimmten Fällen besteht nach § 250 Abs. 3 S. 1 BauGB n.F. ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung, nämlich wenn

▪	das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
▪	das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
▪	das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
▪	auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
▪	ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Die Genehmigung darf darüber hinaus nach § 250 Abs. 4 S. 1 BauGB n.F. nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum erforderlich ist. Sie kann mit Auflagen versehen werden. In der Genehmigung kann zudem bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung bedarf was in das Grundbuch einzutragen ist.

Die Fälle, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, sind daher eng begrenzt (daher auch die saloppe Bezeichnung als "Umwandlungsverbot" oder "Aufteilungsverbot"). § 250 Abs. 6 BauGB n.F. enthält zudem Regelungen, um Umgehungsversuche zu verhindern. Greift hinsichtlich des betroffenen Gebietes auch eine Verordnung nach § 172 Abs. 1 S. 4 BauGB ein, geht die Rechtsverordnung aufgrund des § 250 BauGB n.F. vor.

Entscheidend wird sein, in welchem Umfang die Verordnungsgeber Gebiete festlegen werden, in denen der neue Genehmigungsvorbehalt gilt. In Berlin ist nun das gesamte Gebiet des Landes Berlin belegt worden. Je nach Umfang kann daher in bestimmten Metropolen das Geschäftsmodell der "Aufteiler" vorübergehend nahezu zum Erliegen kommen.

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Zurück zu § 172 Abs. 1 S. 6 BauGB: Die Norm verweist auf § 20 Abs. 2–4 BauGB, bewirkt also eine Grundbuchsperre wie im Falle von Fremdenverkehrsgebieten (vgl. oben Rdn 8).^[28] Der Notar hat, wo eine solche Genehmigungspflicht besteht, bei der Beurkundung von Aufteilungen und anschließenden Kaufverträgen über die neu gebildeten Einheiten über diese Genehmigungspflicht zu belehren und ggf. Sicherungen anzuregen.^[29] Für den Fall, dass eine Verpflichtung zur Veräußerung von Wohnungen innerhalb von 7 Jahren ab Begründung von Sondereigentum an die Mieter besteht (§ 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 BauGB), sind gelegentlich Umgehungsmodelle derart praktiziert worden, dass die Wohnungen zunächst an Kaufinteressenten "...