Dr. Ingrid Naumann
 

Rz. 8

§ 22 BauGB erlaubt den Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen die Begründung von Sondereigentum, Wohnungserbbaurechten und von Dauerwohnrechten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen.[8] Damit soll dem Überhandnehmen von Zweitwohnung und der hiervon ausgehenden Beeinträchtigung des Kur- und Fremdenverkehrs vorgebeugt werden.[9] Es handelt sich um ein echtes präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

Die Genehmigung darf nur aus den in § 22 Abs. 4 S. 1 BauGB aufgeführten Gründen versagt werden; im Übrigen besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Genehmigung.[10] Eine Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion liegt vor, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass mit Bildung der Rechte nach dem WEG eine Nutzung entsteht, die vorhandene oder vorhergesehene Beherbergungsmöglichkeiten einem wechselnden Kreis von Feriengästen entzieht.[11] Hierfür spricht eine Regelvermutung.[12] Ob diese durch Einräumung der üblichen Fremdenverkehrsdienstbarkeiten[13] oder gar bloße Hinweise auf bauplanungsrechtliche Beschränkungen[14] widerlegt werden kann, ist problematisch.[15] Zuständig für die Erteilung der Genehmigung ist die Baugenehmigungsbehörde, die im Einvernehmen mit der Gemeinde entscheidet.[16] § 22 BauGB führt nicht zur Unwirksamkeit der Erklärungen nach §§ 3 oder 8 WEG, sondern enthält eine verfahrensrechtliche Grundbuchsperre, § 22 Abs. 6 S. 1 BauGB.

[8] Die Bildung von Bruchteilseigentum einschließlich Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB unterfällt hingegen nicht § 22 BauGB, vgl. OLG Schleswig DNotZ 2000, 779; anders die Vorinstanz LG Flensburg ZfIR 2000, 567 mit abl. Anm. Grziwotz.
[9] Vgl. näher Brohm, JZ 1995, 369; Grziwotz, MittBayNot 1994, 168; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3831 ff.
[10] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3834.
[11] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3835.
[12] BVerwG NVwZ-RR 1996, 373.
[13] Beispiel Beck'sches Formularbuch/Schneider, WEG, S. 409.
[14] So die Praxis einiger Gemeinden an der Ostsee, teils als Auflage im Genehmigungsbescheid. Auf Sylt ist als Ausweichstrategie die Bildung teils abenteuerlicher Bruchteilskonstruktionen verbreitet; hiervon kann nur abgeraten werden.
[15] Arg: Keine wirksame Überprüfbarkeit, näher Bärmann/Armbrüster, § 2 WEG Rn 15.
[16] Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 3837.

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