§ 10 Privates Baurecht / 6. Anmerkungen zum Muster

Rz. 60

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Zu § 1: Durch §§ 650p, 650r BGB werden Architektenverträge seit dem 1.1.2018 in zwei Phasen aufgespalten: Die Zielfindungsphase zur Festlegung der wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele und die nachfolgende Planungsphase. Die Bedeutung der Festlegung der Ziele schon im Vertrag ergibt sich vor allem aus § 650r Abs. 1 BGB: Legt der Architekt die Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele erst später vor, kann der Bauherr binnen 14 Tagen nach Vorlage der Unterlagen kündigen – ist er Verbraucher und wird nicht belehrt, sogar zeitlich unbeschränkt. Der Anwendungsbereich des Sonderkündigungsrechts ist aber nur eröffnet, wenn ein Vertrag mit zunächst noch unbekannten Planungs- und Überwachungszielen geschlossen wurde.

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Zu § 1 Nr. 1b): Beispiele: Baugrunduntersuchungen, Bestandspläne, bereits vorliegende Entwürfe, Verkehrsanbindung, Umwelteinflüsse, Besonderheiten der Medienversorgung, Bebauungspläne und bauordnungsrechtliche Besonderheiten.

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Zu § 3 Satz 1 und 2:

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Die Leistungen können auch gebündelt und z.B. in vier Stufen zusammengefasst werden: Leistungsphasen 1–4, Leistungsphase 5, Leistungsphase 6/7 und Leistungsphase 8/9.

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Diese Klausel dürfte – auch wenn eine Inhaltskontrolle Anwendung fände – nicht gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Architekt nicht mit einer neuen Planungsphase beginnen darf, bevor der Auftraggeber die vorangehende gebilligt hat (vgl. bspw. BGH WM 1972, 1957, 1958; OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 858; OLG Hamm BauR 1994, 795 f., Letztere jeweils für das Vorliegen der Baugenehmigung). Die Vereinbarung der Dauer der Bindungsfrist unterliegt der freien Vereinbarung; sie sollte jedoch nicht zu extensiv gewählt werden.

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Zu § 4 Nr. 2: Vgl. nun § 2 Abs. 11 HOAI.

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Zu § 4 Nr. 3:

▪	Hier wird bspw. eine besondere Leistung statt der Grundleistung gefordert (Anlage 10 zur HOAI unter 10.1, LPH 5). Bei einer Generalunternehmerausschreibung sind Mengenermittlung und Leistungsverzeichnisse weniger sinnvoll als ein Raumbuch.
▪	Unter keinen Umständen sollte der Architekt die kompletten Verdingungsunterlagen zusammenstellen. Die Auffassung des OLG Brandenburg, wonach in der Leistungsphase 7 die Vertragsbedingungen vom Architekten ausgestaltet werden müssten (OLG Brandenburg BauR 2003, 1751), begegnet Bedenken. Architekten sind keine Rechtsanwälte. Die von ihnen empfohlenen Vertragsbedingungen stellen sich häufig als Sammelsurium von Vorschriften dar, die eine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht überstehen.
▪	Der Kostenanschlag nach DIN 276 ist mindestens bis zur dritten Ebene untergliedert (Nr. 3.2.3 DIN 276). Daraus ergibt sich eine recht gute Übersicht, wo eventuell von der Kostenberechnung abgewichen wird.

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Zu § 4 Nr. 4:

▪	Zu c): Damit wird die letzte Grundleistung der Leistungsphase 8 konkretisiert. Der Bauherr soll unverzüglich über die Kostenentwicklung unterrichtet werden, um ggf. rechtzeitig Gegenmaßnahmen zu treffen oder den Kreditrahmen zu erhöhen.
▪	Zu d): Auch der BGH sieht eine Vertragsverletzung, wenn die geschuldete Optimierung nicht erreicht, stattdessen übermäßiger Aufwand betrieben wird (BGH BauR 1998, 354, 355; BGH BauR 2009, 1611; siehe zuletzt auch OLG Braunschweig v. 16.3.2018 – 8 U 58/17, IBR 2018, 398).
▪	Zu j): Im Vertragsmuster "Gebäude" der RBBau findet sich die Formulierung, dass der Architekt mit der Unterschrift bescheinige, dass die Leistungen vertragsgemäß und fachgerecht ausgeführt seien (Nr. 3.5.2). Jedenfalls unter dem Blickwinkel des § 305c BGB ist diese Klausel im Rahmen der Rechnungsprüfung (nicht der Abnahme) kritisch.
▪	Zu l) Satz 1: Ohne diese Vereinbarung besteht keine Verpflichtung, jede Änderung in Plänen zu dokumentieren (OLG Hamm BauR 1998, 1110, 1111).

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Zu § 4 Nr. 5 Satz 1: Hier sind eine Fülle von Fallgestaltungen denkbar. Die HOAI führt diese Voranfrage als "Besondere Leistungen" in Anlage 10 unter 10.1, LPH 2 beispielhaft auf.

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Zu § 5 Satz 1: Diese Vorschrift kann in die Verträge mit den Fachplanern nicht übernommen werden. Je nach Planungsstadium des Architekten kann man dem Ingenieur dessen Kostenansätze für die technische Ausrüstung vorgeben oder ihn bspw. zu einer wirtschaftlichen Planung verpflichten. Im Ergebnis handelt es sich hier um eine Beschaffenheitsvereinbarung.

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Zu § 5 Satz 2: Es handelt sich hierbei um diejenigen Kostengruppen, die der Architekt typischerweise erfassen kann. Ausgenommen sind bspw. Altlastenbeseitigung, Kunstwerke, öffentliche Erschließung, Finanzierungskosten.

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Zu § 6 Nr. 1: Auch wenn mit dem Abruf einer weiteren Stufe ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, kann in dieser Klausel nichts Ungewöhnliches oder Überraschendes erblickt werden. Der bauplanende Architekt bleibt nämlich bis zur endgültigen Erbringung aller übernommenen Einzelleistungen verpflichtet, die Richtigkeit und Vollständigkeit bereits erbrachter Teilleistungen zu überprüfen (vgl. BGH BauR 1986, 606). Auch der Architekt, dem lediglich die Bauüberwachung angetragen wird, ist im Rahmen seiner Tätigkeit verp...