Dr. iur. David Greiner
 

Rz. 75

▪ Beschlussdurchführung. Zu den Hauptpflichten des Verwalters gehört die Beschlussdurchführung. Die Weigerung, sich an die Beschlusslage zu halten oder Beschlüsse umzusetzen, stellt einen wichtigen Grund dar.[98]
▪ Bonität. Der Kandidat (im Fall war es eine haftungsbeschränkte UG → § 10 Rdn 6) verfügt nicht über ausreichend finanzielle Mittel und kann auch keine ausreichenden Sicherheiten stellen.[99] Oder: Der Kandidat befindet sich bekanntermaßen in Insolvenz.[100]
▪ Delegation von Verwalteraufgaben, unzulässige.[101]
▪ Eigenmächtige Vertragsabschlüsse ohne Beschluss der Gemeinschaft, wobei es nicht darauf ankommt, ob diese für die Gemeinschaft vorteilhaft waren oder nicht;[102] z. B Umstellung der Beheizung von Öl auf Fernwärme;[103] diverse (teilweise fragwürdige) Verkehrssicherungsmaßnahmen (Zäune, Absperrungen, Prüfungen usw.).[104]
▪ Eigentümerversammlung. Der leistet einem berechtigten Verlangen nach Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht Folge;[105] er beruft über mehr als zwölf Monate keine Eigentümerversammlung ein;[106] er weigert sich pflichtwidrig, Beschlussanträge (konkret: zum Thema "Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund") auf die Tagesordnung zu nehmen;[107] er beruft über mehrere Jahre keine Eigentümerversammlung ein und legt weder Jahresabrechnungen noch Wirtschaftspläne vor;[108] er erstellte ein in wesentlichen Punkten unrichtiges Protokoll einer Eigentümerversammlung, das Beschlussfassungen dokumentierte, die gar nicht stattgefunden hatten.[109]
▪ Neutralität, fehlende und Verfolgung von Eigeninteressen. Der Verwalter forderte Wohnungseigentümer aus Eigeninteresse zu Beschlussanfechtungen auf.[110] Er provozierte Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen.[111].
▪ Provisionen. Der Verwalter verschweigt, dass er für den Abschluss von Versicherungsverträgen für die Gemeinschaft von der Versicherungsgesellschaft Provisionen erhalten hat.[112]
▪ Rechtsstreit, Verletzung der Informationspflicht. Der Verwalter informierte die Miteigentümer erst nach der mündlichen Verhandlung von der Klage eines Grundstücksnachbarn.[113] Oder: Er informierte über eine Beschlussanfechtungsklage (betreffend Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan) erst, nachdem die angefochtenen Beschlüsse rechtskräftig für ungültig erklärt worden waren.[114]
▪ Streitereien. Die vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat ist gestört, z.B. indem der Verwalter die Zusammenarbeit mit dem Beirat verweigert.[115] Oder: Der Verwalter legt der Einladung zu einer Versammlung ein Schreiben an den Beiratsvorsitzenden bei, in dem dieser als "klassisch psychologischer Fall" bezeichnet wird.[116] Oder: Der Verwalter war in einer kleineren Gemeinschaft an persönlichen Streitereien beteiligt.[117] Oder: Er ließ sich bei der Versammlungsleitung derartig von seinen Aversionen gegen einen Miteigentümer leiten, dass elementare Mitwirkungsrechte unterlaufen wurden und deshalb die gefassten Beschlüsse nichtig waren.[118] Oder: Er beleidigt einen Wohnungseigentümer als Querulanten[119] bzw. gab ausländerfeindliche Äußerungen von sich.[120] Generell sind die Anforderungen an die Neutralität und Professionalität des Verwalters in einer zerstrittenen Gemeinschaft hoch anzusetzen.[121]
▪ Vergütung. Der Verwalter verlangt eine viel höhere als ein seriöser Konkurrent, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt.[122]
▪ Vermögensverhältnisse, desolate, des Verwalters.[123]
▪ Versicherung, unterlassene. Das Gebäude war für mehrere Jahre ohne Feuerversicherung, deren Abschluss der Verwalter unterlassen hatte.[124]
▪ Vorstrafen des Verwalters (bzw. der Geschäftsführer einer Verwaltergesellschaft) wegen Vermögensdelikten im Zusammenhang mit Wohnungseigentumsverwaltung.[125]
▪ Zertifizierung, Ausbildung. Ab dem 1.12.2022 ist gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines Verwalters ("Hobbyverwalters") ohne Zertifizierung anfechtbar (sofern nicht eine der in § 26a WEG aufgeführten Ausnahmen vorliegt).
▪ Streitig: Erneute Wahl eines zuvor gerichtlich abberufenen Verwalters.[126]
[98] MüKo-WEG/Zschieschack, § 26 Rn 105; Bärmann/Pick/Emmerich, § 26 Rn 104B.
[99] LG Frankfurt/M. v. 4.12.2013 – 13 S 94/12, NZM 2014, 439. Fragwürdiges Ergebnis, das die Bestellung einer UG unzulässig erschwert.
[100] LG Nürnberg-Fürth v. 20.5.2020 – 14 S 6820/19 WEG, NZM 2020, 672.
[102] LG Itzehoe v. 12.7.2013 – 11 S 39/12, ZMR 2014, 665, Rn 39; OLG München v. 6.3.2006 – 34 Wx 29/05, ZWE 2006, 360.
[107] LG München I v. 16.7.201...

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