OLG München Beschluss vom 06.03.2006 - 34 Wx 29/05

Leitsatz (amtlich)

1. Wird der Eigentümerbeschluss über die (erneute) Bestellung des Verwalters durch gerichtlichen Beschluss für ungültig erklärt, ist der neu bestellte Verwalter nicht beschwerdebefugt.

2. Ein wichtiger Grund gegen die erneute Bestellung eines Verwalters kann vorliegen, wenn dieser eigenmächtig ohne Befassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft einen zehnjährigen Zeitmietvertrag über eine Wohnung abschließt und umfangreiche Renovierungsarbeiten in der angemieteten Wohnung durchführen lässt.

Normenkette

WEG § 26 Abs. 2, § 45 Abs. 1; FGG § 20 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Augsburg (Beschluss vom 17.02.2005; Aktenzeichen 7 T 4886/04)

AG Augsburg (Beschluss vom 24.09.2004; Aktenzeichen 3 UR II 80/04)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG Augsburg vom 17.2.2005 wird zurückgewiesen.

II. Die sofortige weitere Beschwerde des Weiteren Beteiligten gegen den Beschluss des LG Augsburg vom 17.2.2005 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass seine Beschwerde gegen den Beschluss des AG Augsburg vom 24.9.2004 insoweit als unzulässig verworfen wird, als sie sich gegen die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3, 4 und 5 vom 29.3.2004 richtet.

III. Auf die Anschlussrechtsbeschwerde des Antragstellers wird die Kostenentscheidung des LG Augsburg (Ziff. 2) dahin abgeändert, dass der weitere Beteiligte die dem Antragsteller im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten hat.

IV. Die Antragsgegner und der weitere Beteiligte tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Der weitere Beteiligte hat die dem Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 32.800 EUR festgesetzt

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die seit ihrer Errichtung vor über 30 Jahren von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Der weitere Beteiligte wurde in der Eigentümerversammlung vom 29.3.2004 für den Zeitraum vom 1.1.2004 bis 31.12.2008 erneut zum Verwalter bestellt (Tagesordnungspunkt = TOP 4) und der Verwaltungsbeirat zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages ermächtigt (TOP 5). Ferner wurde die Entlastung des Weiteren Beteiligten (TOP 2) und des Verwaltungsbeirats (TOP 3) für die Tätigkeit im Wirtschaftsjahr 2003 beschlossen.

Der Antragsteller hat beantragt, diese Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Sie widersprechen seiner Ansicht nach ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der weitere Beteiligte im Jahr 2003 nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat, jedoch ohne entsprechende Eigentümerbeschlüsse, Sanierungsarbeiten in der angemieteten Hausmeisterwohnung durchführen ließ und die Kosten von rund 15.000 EUR der Instandhaltungsrücklage entnahm.

Die Eigentümergemeinschaft hatte seit Errichtung der Anlage die dem Wohnungseigentümer St. gehörende Wohnung angemietet und sie dem jeweiligen Hausmeister als Entgelt für seine Tätigkeit mietfrei zur Verfügung gestellt. Schriftliche Mietverträge wurden weder mit den jeweiligen Hausmeistern noch mit dem Vermieter abgeschlossen. Ende 2002 wollte der Eigentümer die Wohnung verkaufen. Der weitere Beteiligte veranlasste daraufhin den Beiratsvorsitzenden H. und dessen Ehefrau zum Erwerb der Wohnung, wobei er ihnen auf Verlangen nach Abstimmung mit den beiden weiteren Verwaltungsbeiräten zusicherte, dass die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Sanierung der "abgewirtschafteten Wohnung" übernehme. Anfang 2003 veranlasste der weitere Beteiligte, dass Fliesen und Sanitärinstallationen sowie die Fenster erneuert wurden. Ferner schloss er für die Eigentümergemeinschaft mit den neuen Eigentümern der Wohnung einen Zeitmietvertrag für die Dauer von zehn Jahren ab. Auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 2.4.2003 setzte er den Vorgang nicht, da seiner Ansicht nach "zum Zeitpunkt der Vorbereitung der Eigentümerversammlung keine wissenswerten Daten" bezüglich der Wohnung selbst und der Sanierungskosten vorlagen. Er berichtete lediglich unter "Verschiedenes" über den Eigentümerwechsel und die zu diesem Zeitpunkt feststehenden Sanierungsmaßnahmen. Der im Februar 2003 eingestellte Hausmeister wurde nach wenigen Wochen wieder entlassen, der seitdem tätige Hausmeister benötigte die Wohnung nicht. Um eine Untervermietung der Wohnung zu erleichtern, ließ der weitere Beteiligte weitere Arbeiten durchführen, nämlich eine Zwischenwand entfernen, die Küche entsorgen, sämtliche Wände neu streichen und die Parkettböden sanieren. Die Gesamtkosten für alle Arbeiten i.H.v. 15.432,94 EUR entnahm er der Instandhaltungsrücklage. Über die Anmietung der Wohnung von den Miteigentümern H. und die Weitervermietung wurden die Eigentümer in der Versammlung vom 29.3.2004 unter TOP 9 "Verschiedenes" unterrichtet, die dafür aufgewendeten Kosten sind in Anlage 4 zur Jahresabrechnung unter der Überschrift "steuerlich aufrechenbare...